Syndic : son contrat : rémunération
Tâches courantes et tâches ponctuelles
Tâches courantes et tâches ponctuellesLa gestion d’une copropriété comporte des tâches courantes, répétitives et dont le prix peut être forfaitisé. L’assemblée générale représente un deuxième axe essentiel, qui revient chaque année à la même date. Ses composantes sont également connues et chiffrables. Il reste ensuite les tâches ponctuelles qui sont rémunérées en sus du prix annuel fixé au contrat, selon un barème indicatif figurant dans la rubrique “prestations particulières”.
Le syndic veut une juste rémunération pour mettre en place une gestion efficace, et le syndicat a besoin d’un budget sans surprise ; ce qui implique que la rémunération fixée au contrat ne subisse pas de variations intempestives. Pour concilier ces deux impératifs également justifiés, le contrat se doit d’être discuté point par point. La rémunération demandée sera plus facilement acceptée si le syndic peut, en face de chaque tâche, justifier des dépenses réelles. L’informatique améliore les performances dans la gestion et réduit le temps autrefois nécessaire à celle-ci. Mais les prix indiqués pour les prestations particulières paraissent quelquefois hors de proportion avec le temps passé pour exécuter la tâche. Il faut alors interroger le syndic sur la répercussion de ses coûts de gestion.
Le décompte des honoraires
Depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, les prix sont librement fixés par les professionnels. Il n’en demeure pas moins que ceux-ci sont tenus de respecter certaines règles quant à la publicité de leurs prix et à l’information de leurs clients.
Un arrêté ministériel du 2 décembre 1986 impose aux syndics de fournir un décompte détaillé des honoraires faisant ressortir le montant total ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires pour gestion courante et assiette des honoraires à percevoir pour prestations particulières. C’est l’assemblée générale qui se prononce sur la rémunération du syndic, même si la négociation a été préalablement menée par le conseil syndical. Elle vote à la majorité de l’article 25. Les honoraires des syndics sont soumis à la TVA. Tous les copropriétaires participent au règlement des honoraires puisqu’ils sont imputés dans les charges générales..
COMMENT SONT FIXÉS LES HONORAIRES
. Les honoraires pour tâches courantes
La rémunération pour les tâches courantes est calculée au nombre de lots, avec éventuellement un prix dégressif pour les copropriétés importantes. Il faut que ces lots soient des lots principaux et non des lots accessoires au logement. Lorsqu’un copropriétaire achète et réunit plusieurs appartements, ou lorsqu’il achète un emplacement de stationnement supplémentaire, le syndic ne devrait pas décompter plusieurs lots pour ce même propriétaire.
Certains syndics vont préalablement vous poser des questions sur l’immeuble : nombre de lots, âge, impayés, travaux… afin de vous faire une proposition d’honoraires qui tienne compte de l’évaluation du coût de gestion. Ils visitent quelquefois les lieux pour vérifier eux-mêmes la bonne tenue de l’immeuble.
Au sein d’un même cabinet, les tarifs proposés ne sont pas identiques. Pour deux raisons : la première, c’est la force de négociation du syndicat ; la seconde, ce sont les critères retenus par le syndic pour fixer ses honoraires. Entrent en ligne de compte la dimension de la copropriété, le nombre des équipements, la présence ou l’absence de gardien, les compétences et les disponibilités au sein du conseil syndical.
Une copropriété sans problème avec un bon conseil syndical et une participation active des copropriétaires sera plus facile à gérer. Mais attention : les honoraires pour une petite copropriété peuvent être plus chers que pour une grande. À vous de montrer au syndic les points favorables de votre copropriété au moment de la négociation.
