Copropriété Comment maîtriser les charges
Les dépenses auxquelles les copropriétaires sont soumis ont une fâcheuse tendance à augmenter. Voici quelques conseils pour aider ces derniers et leurs représentants à limiter les frais.
Tarifs du fuel et du gaz qui flambent, primes d’assurances excessives, syndics qui multiplient les facturations en plus du forfait, mise aux normes des ascenseurs… La note des copropriétaires s’alourdit. Il est d’autant plus nécessaire que ces derniers entament eux-mêmes une chasse aux gaspillages que cela n’entre pas dans les attributions du syndic. Celui-ci n’y a d’ailleurs pas forcément intérêt. Pour le suivi des travaux importants, par exemple, il perçoit en général un pourcentage du montant des interventions. Notre conseil : au-delà de 5 % par an d’augmentation des charges, penchez-vous sur les comptes de la copropriété ! Et pour vous aider, voici, poste par poste, quelques pistes à suivre pour éviter les gros dérapages
Chauffage : Optimisez les rendements
Pour les copropriétés en chauffage collectif, c’est le poste principal : de 20 % à 40 % des charges. Avec l’explosion des prix de l’énergie, maîtriser cette dépense devient crucial. « Sur une installation de plus de dix ans, on peut estimer les économies entre 10 et 15 % quand on pose une chaudière à basse température adaptée au réseau et, de 15 à 20 % sur une installation de plus de vingt ans », affirme Yann Coillet, responsable du bureau d’études thermiques Eden Ingénierie. « Le chauffagiste a entrepris un “désembouage” de toute l’installation. Cela a coûté 1 000 euros, mais le rendement s’est considérablement amélioré », témoigne de son côté un président de conseil syndical, en région parisienne. Il reste que pour des travaux importants, en particulier le changement de la chaudière, il ne faut pas se lancer sans avoir dressé un bilan énergétique. « On risquerait de perdre tout le bénéfice de l’opération. Ce sera le cas, par exemple, si la chaudière n’est pas adaptée au réseau, explique Renaud Dhont, responsable thermique et fluides à l’Association des responsables de copropriété (ARC) (1). Le bilan énergétique doit servir à mesurer sa consommation (notamment les grosses fluctuations), à évaluer le rendement de son installation (chaudière, distribution et régulation) et à effectuer une première estimation des gains. » L’ARC aide ses adhérents à faire ce check-up et édite un petit guide pour établir un bilan énergétique simplifié (BES). On peut aussi se tourner vers un bureau d’étude thermique. Dans ce cas, se contenter d’un simple diagnostic ne suffit pas. Il faut également obtenir des préconisations chiffrées (les diagnostics thermiques ne sont pas toujours d’une grande clarté pour le néophyte). Comptez environ 2 000 à 3 000 euros pour un audit énergétique complet (analyse des performances de la chaudière et du réseau, diagnostic de l’isolation du bâti, plan de rénovation).
Les économies passent aussi par un bon entretien de son réseau, ce qui est loin d’être toujours le cas. Il est indispensable que les copropriétaires lisent et comprennent le carnet d’entretien de la chaufferie. Ils doivent notamment vérifier que le chauffagiste effectue bien ses douze visites annuelles, note systématiquement les températures d’eau chaude relevées et reporte deux fois par an le résultat de ses analyses de combustion. Sinon, mieux vaut se mettre en quête d’un nouveau prestataire, même si ce secteur est très concentré. Il y a vingt ans, il existait encore une kyrielle d’entreprises. Aujourd’hui, trois ou quatre grands groupes (présentant d’ailleurs sur beaucoup de points les mêmes défauts que les très grands syndics) se partagent le plus gros du marché. Si possible, faites plutôt appel à une petite structure dont on vous a parlé en bien.
Eau : Installez des compteurs individuels
Les charges d’eau froide pèsent en moyenne 10 à 15 % dans la facture. Là encore, il est primordial que le conseil syndical se penche sur les coûts et détermine s’il existe de grosses dérives de consommation. En général, lorsque c’est le cas, la pose de compteurs individuels permet des économies significatives (environ 15 à 30 % la première année). Mais attention ! Sans rigueur dans les relevés, les économies s’amenuisent au fil du temps. En effet, les compteurs vieillissent. À défaut, ils deviennent de moins en moins fiables et sous-évaluent les consommations. Conséquence, moins responsabilisés, les copropriétaires ont tendance à relâcher leur effort. Et cela d’autant plus que certains n’autorisent pas de relevés effectifs chez eux. « Cette solution implique une bonne entente dans la copropriété. Pour avoir des relevés effectifs, il faut contrôler les index et vite repérer les compteurs bloqués afin de les faire changer. Et comparer la somme des relevés individuels avec le relevé du compteur général sur la même période. Une différence de plus de 5 % indique que les appareils sous-comptent. Pensez à faire relever le compteur général le même jour que les individuels », insiste Renaud Dhont. La mise en place d’un compteur revient entre 50 et 100 euros suivant le nombre installés. S’ajoutent, par compteur et par an, 15 à 20 euros pour la location et l’entretien, et 3 à 4 euros pour le relevé.
Outre cette première solution, placer des économiseurs d’eau sur les robinets des particuliers peut réduire de 20 à 30 % les consommations d’eau froide et chaude. Ils agissent comme des « mousseurs » en rajoutant de l’air dans l’eau, ce qui limite le débit. Peu chers (moins de 10 euros la pièce) et faciles à installer sur nombre de robinets, ils s’achètent en grandes surfaces.
Focus
Coût indicatif des principaux contrats
À titre indicatif, voici dans le détail les dépenses que devraient supporter les copropriétaires, par lot et par an.
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