Syndic : son contrat généralités

Faites l’analyse du contrat

La trame des contrats de syndic est toujours à peu près la même. Elle commence par la désignation du cabinet et de ses garanties. Suivent la durée du contrat, la rémunération des missions courantes, les conditions de renouvellement ou de cessation du contrat et la liste des prestations particulières. Certains ajoutent en introduction la description de l’immeuble et de ses équipements.

À l’issue du dépouillement des contrats que vous aurez reçus, un entretien avec les syndics que vous avez sélectionnés est toujours fructueux.

Interrogez-les sur les clauses qui vous paraissent obscures. Certains contrats sont de vrais brouillons où se télescopent des rubriques différentes. Il ne faut pas hésiter à poser des questions. Vous pourrez découvrir que la pratique du syndic diffère de ce qui est écrit au contrat : par exemple, tels frais annoncés ne sont en fait jamais réclamés, et le syndic acceptera de supprimer la clause.

 La désignation du syndic

Le contrat indique les noms, prénom et adresse du syndic, son numéro de carte professionnelle de gestion immobilière et la préfecture qui a délivré la carte, l’inscription au registre du commerce, les références de son assurance responsabilité civile professionnelle, le nom et l’adresse du garant (garantie financière). Lorsque le syndic est une personne morale, le contrat précise sa forme (société anonyme, par exemple), sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. Les cabinets importants ont des succursales : le contrat donnera l’adresse de l’établissement qui gère l’immeuble. 

Les fonctions du syndic ont un caractère personnel. Le syndic, personne physique ou morale, ne peut céder sa clientèle de syndicats par une simple substitution. Le nouveau syndic devra se faire élire par l’assemblée générale.

En cas de fusion ou de location-gérance, il faut également procéder à de nouvelles élections. En revanche, le change- ment d’actionnariat ne crée pas automatiquement une entité juridique nouvelle ; ce que contestent les copropriétaires, à juste titre, puisqu’ils se trouvent face à de nouveaux responsables qu’ils n’ont pas choisis.

Ne pas confondre ces situations avec des changements de gestionnaires qui travaillent sous la responsabilité du syndic.