Syndic : les prestations particulières
Un contrat qui grossit trop la liste des prestations particulières vous laissera une mauvaise surprise à la fin de l’exercice, car les honoraires votés seront très au-dessous de la note finale.
La Commission des clauses abusives (CCA) a eu l’occasion de se pencher sur les contrats de syndic et a estimé que constituaient des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières.
Les honoraires à la charge du syndicat
Le suivi des travaux
La perception d’honoraires particuliers pour le suivi des travaux devrait être réservée aux travaux votés en assemblée générale et qui justifient par leur importance des appels de fonds particuliers et un suivi du chantier.
La justification des honoraires varie selon les syndics en fonction de leur implication dans le dossier : gestion financière, gestion administrative, présence aux rendez-vous de chantier, réception…
La transmission ou prise en charge de la copropriété À l’occasion d’un changement de syndic, des frais sont quelquefois facturés. Il faut distinguer les frais pour transmission de dossiers au successeur de ceux perçus éventuellement par le nouveau syndic.
- En cas de changement de mandataire, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic l’ensemble du dossier de l’immeuble et les fonds de la copropriété. Il s’agit d’une obligation légale qui ne peut être facturée. Il ne faut pas confondre cette facturation avec la rémunération du travail effectué par l’ancien syndic durant la période transitoire : la gestion ne peut pas s’arrêter brutalement, certaines factures continuent d’être payées par l’ancien syndic jusqu’à ce que le nouveau syndic ait saisi la comptabilité et soit prêt à gérer l’immeuble en totalité. La fin du mandat a lieu au cours de l’assemblée générale. Le syndic va donc facturer la tenue de l’assemblée si votre contrat prévoit une facturation particulière.
- Les fédérations professionnelles considèrent la facturation de la prise en charge d’une copropriété comme anti commerciale. Les frais réclamés par le nouveau syndic ne seraient justifiés que dans l’hypothèse d’une copropriété où un travail important est à faire pour se mettre au courant des dossiers ; ce qui pourrait être le cas lorsque des travaux sont en cours, ou dans l’hypothèse d’une copropriété rencontrant de graves problèmes de gestion ou d’impayés. Dans le cas contraire, le travail du nouveau syndic reste du travail courant de gestion.
Les honoraires à la charge des copropriétaires
Le syndic n’est pas le mandataire individuel de chacun des copropriétaires, mais celui du syndicat. Il s’ensuit que le contrat de syndic proposé et accepté à l’assemblée générale n’engage que le syndicat et non les copropriétaires individuellement. Autrement dit, les honoraires prévus dans le contrat pour des prestations particulières au bénéfice de certains copropriétaires leur sont inopposables. Ils peuvent en contester le principe comme le montant, faute d’accord préalable.
Les frais de mutation
Les machines exécutent très bien certaines des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition… Il s’agit de frais d’administration courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur. Pour l’établissement de l’état daté, c’est au vendeur seulement que le syndic peut – avec son accord préalable – facturer des honoraires.
Les frais de recouvrement des charges
Les frais nécessaires au recouvrement des charges sont mis à la charge du copropriétaire débiteur. Cependant, la jurisprudence se montre stricte sur la notion de “frais nécessaires”. Le syndic ne peut abusivement multiplier les interventions inutiles ou trop coûteuses. Il doit intervenir à bon escient et n’a pas à engager des frais disproportionnés.
Parmi les frais nécessaires, sont cités : les frais de mise en demeure et de relance (après la mise en demeure), les frais de prise d’hypothèque, les frais d’huissier.
(Extraits Fiche pratique INC)
