Naissance d'un consensus syndics-associations pour des fonds de travaux obligatoires

Un consensus se forme entre associations de copropriétaires et syndics pour envisager la constitution de provisions pour financer les travaux nécessaires à l’entretien des immeubles. L’obligation de programmation pluriannuelle de travaux paraît contrairement aux apparences le plus sûr moyen de protéger les plus modestes.

Tous s’entendent pour faire le constat d’une absence quasi-totale de programmation de gros travaux. Sans une vision prospective du coût réel d’entretien, il est difficile de s’engager dans l’achat d’un logement ou de valoriser au plus juste le prix de vente de son appartement. Les exigences de confort et les défis de performance énergétique sont encore plus présents aujourd’hui avec un risque potentiel de déclassement des immeubles anciens en comparaison des immeubles neufs aux nouvelles normes BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Une partie des fonds de réserve pour les travaux d’économie d’énergie seraient rendues obligatoires, à l’instar de ce qui existe déjà dans certains pays comme au Québec ou aux Pays bas. L’ARC, la FNAIM et l’UNIS s’entendent pour mettre en place une telle mesure.

Bruno Dhont, directeur de l’ARC, militant de la première heure sur ces questions : “nos adhérents sont des militants des fonds travaux. Ils ont compris que c’est la seule façon d’obtenir une gestion économique de l’entretien des immeubles. Il faut programmer les travaux d’entretien et d’amélioration et cela passera par une obligation de la mise en place du fond travaux.”

C’est aussi l’avis de Benoit Fauchard, administrateur de biens et représentant de la FNAIM au “chantier copropriété” du Plan Bâtiment Grenelle : “Cette question n’est pas nouvelle pour les syndics, mais il faut arriver à convaincre les réfractaires. Nous avons devant nous  un vaste chantier de sensibilisation des ménages vers un geste d’épargne pour des travaux futurs. On devrait faire contrôler un bien immobilier comme on réalise le contrôle technique d’une voiture. Cette mesure devrait nous amener à un système égalitaire pour tous : jeunes accédants, personnes âgées, bailleurs…”

L’obligation pourrait dans un premier temps se limiter à des montants modestes : 5% du budget des charges courantes (environ 100 euros par an) : les sommes ainsi cumulées resteraient faibles par rapport aux montants nécessaires pour obtenir les performances thermiques souhaitées. Mais de tels fonds peuvent commencer à préparer les copropriétaires à l’idée de financer les travaux de rénovation thermique et ouvrir la voie à des provisionnements plus importants.

Toutefois, des aménagements à la législation de la copropriété et peut-être au code monétaire et financier seraient nécessaires. Il faudra en effet envisager de :

• garantir une non-fongibilité des fonds collectés ainsi que ceux  appelés pour la gestion courante des immeubles;
• défiscaliser le placement de ces fonds;
• sortir ces fonds du champ de la couverture par la garantie financière des syndics.
• faire en sorte que les fonds constitués sur plan pluriannuel de travaux ne soient
  plus considérés comme des avances remboursables aux copropriétaires vendeurs, et qu’ils soient acquis à la copropriété.

Dans ce contexte, quatre propositions sont présentées dans un livre blanc “Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires” rédigé par la rédaction d’Universimmo.com et largement inspiré des contributions de l’ARC :

• rendre obligatoire l’établissement et la mise à jour périodique d’un plan pluriannuel de travaux dans toutes les copropriétés. Cette obligation pourrait être insérée dans l’article 14-2 de la loi, et ferait pendant à l’obligation de voter un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble;
• rendre obligatoire la constitution et l’alimentation d’un fonds de financement du plan pluriannuel de travaux. Cette obligation pourrait être fixée à hauteur minimum de 50% de la valeur des travaux du plan, à provisionner en fonction de leur date prévisionnelle de réalisation;
• garantir un placement rémunérateur et la non fongibilité des fonds ainsi collectés avec ceux appelés pour la gestion courante des immeubles. Les sommes collectées auprès des copropriétaires au titre de ce fonds obligatoire pourraient être déposés sur des comptes bancaires réglementés, au nom des syndicats de copropriétaires, dont ils ne pourraient être retirés que pour paiement de factures de travaux;
• mettre en place des aides pour les copropriétaires à revenus modestes. Il pourrait être envisagé par exemple une extension aux provisions sur plan
  pluriannuel de travaux de l’allocation de logement existant actuellement pour les
  remboursements d’emprunt, et pour les personnes âgées des aides spécifiques
  récupérables sur les héritiers dans le cadre de la succession.

Pour consulter télécharger le livre blanc 

Source : www.universimmo.com
Colloque du 5 mai 2010 : ” Travaux dans les copropriétés : pour des plans pluriannuels et des fonds travaux obligatoires ?”
Communiqué du 11 mai 2010