Ce sont des charges supportées par ceux qui profitent d’un équipement ou d’un service collectif, ou par les copropriétaires d’un immeuble lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments et que le règlement a spécialisé certaines charges par immeubles ou parties d’immeubles.

Le règlement peut prévoir pour ces charges que les décisions sont votées par les seuls copropriétaires qui sont concernés.

Elles sont réparties sur la base du critère de l’utilité que l’équipement ou le service ont pour tel ou tel copropriétaire. On comprend, dès lors, que cette répartition soit une source importante de contentieux.

La notion de l’utilité s’apprécie par rapport à chaque lot et non à l’usage que le propriétaire fait ou non du service. Il ne peut se soustraire au partage pour la seule raison qu’il est prêt à se priver d’un avantage pour faire des économies.

En matière de chauffage, chacun doit chauffer son lot pour qu’il soit hors gel, et ne pas compter sur les autres pour chauffer autour de son logement.

Pour l’ascenseur, peu importe que la personne concernée emprunte chaque jour l’escalier pour rester en forme.

Ensuite, pour ceux qui sont bien concernés par ces charges, il faut mesurer le degré d’utilité.

C’est le règlement qui donne le résultat du calcul. Il retiendra différents éléments, comme la situation du lot ou la capacité d’occupation. Prenons quelques exemples.

•  Charges d’ascenseur ou d’escalier (pour le revêtement) : hauteur de l’étage, surface du lot.
•  Chauffage: surface de chauffe ou des radiateurs, volume chauffé. Ceci pour les immeubles qui n’ont pas de compteurs de calories.
•  Eau froide: tantièmes ou nombre d’occupants, en l’absence de compteurs.

Par simplification, le règlement fera une répartition en proportion des tantièmes lorsque l’utilité est identique ou à peu près pour tous les copropriétaires.

C’est généralement le cas pour les antennes collectives, le chauffage central, l’eau chaude, les digicodes, interphones ou autres portiers électroniques.

Par contre, pour les vide-ordures (voués à disparaître), l’étage devrait être déterminant mais la dépense ne justifie sans doute pas un calcul particulier.

Il arrive qu’un copropriétaire, pour des raisons techniques, ne puisse pas bénéficier d’un équipement : local isolé, impossi bilité de raccordement… Il sera dispensé de contribuer au paie- ment des charges de l’équipement dont il est privé.

Parmi les charges souvent contestées figurent les équipements de réception de la télévision et les travaux sur balcons.

•  Pour la télévision, il existe un préjugé que l’élément d’équipement (antenne, parabole, câble…) a une utilité objective pour tous. Si les appartements sont livrés équipés, tout le monde paye. Le raccordement de certains systèmes aux appartements est, en revanche, à la charge de celui qui le demande.
•  À l’occasion de travauxsur les balcons, il faut se reporter au règlement pour imputer une partie ou la totalité des travaux à certains copropriétaires.

 Trois situations sont possibles :

–  le balcon est une partie commune : les travaux sont payés selon les tantièmes ;

–  le balcon est une partie commune avec une utilisation privative : les travaux de reprise du béton, l’étanchéité sont payés par tous selon les tantièmes, tandis que le copropriétaire doit l’entretien et les dépenses de réfection du revêtement superficiel et les frais de déplacement des aménagements qu’il a pu faire. Il vaut mieux qu’il y pense avant d’installer un jardin sur sa terrasse ou son balcon. Laisser l’accès aux descentes d’eau et aux tuyaux d’écoulement des eaux (pissettes, barbacanes) évite des charges trop lourdes ;

–  le balcon est totalement privatif (ce qui est rare) : on peut espérer pour le copropriétaire que le règlement mette les travaux lourds à la charge de la copropriété.

(Extraits fiche pratique INC)