Assurances dommages de l'immeuble
Il s’agit ici de couvrir les conséquences de certains types d’événements affectant l’immeuble en tant que bâtiment, et donc à titre principal les dommages affectant les parties communes ou qui y prendraient naissance.
LES BIENS À ASSURER
L’intérêt premier de l’assurance de copropriété réside par définition dans la couverture de certains événements pouvant affecter les parties communes, c’est-à-dire les bâtiments, les équipements collectifs (ascenseurs, chaufferie, antennes de TV ou réseau câblé), les aménagements, embellissements et matériel appartenant à la copropriété. Lorsqu’il peut exister un doute sur la qualification de parties communes ou privatives de certains éléments, il est important de vérifier que ces derniers soient effectivement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété ou par celui de chaque copropriétaire. Une telle incertitude peut, par exemple, exister concernant les glaces séparatives de balcons.
En plus des parties communes, il est possible que les contrats couvrent les parties privatives. Ainsi seront couverts les sinistres affectant l’immeuble, sans distinguer si ces derniers ont pris naissance dans les parties communes ou privatives. Cette assurance de l’ensemble de l’immeuble a pour avantage de simplifier le règlement des sinistres, notamment en évitant les discussions sur ce qui relève ou non des parties communes, et donc du contrat d’assurance (comme les canalisations d’eau qui traversent et desservent tant les parties communes que les parties privatives). Les copropriétaires occupant leur lot n’ont alors à souscrire qu’une assurance pour leurs meubles (concernant leur responsabilité, voir ci-dessous).
Il faut cependant que le coût de cette assurance globale n’excède pas celui d’une formule où la copropriété n’assurerait que les parties communes et chaque copropriétaire ses parties privatives.
Cette garantie globale est rarement souscrite pour les copropriétés constituées de maisons individuelles. Chaque propriétaire assure généralement ses biens privatifs, l’assurance de copropriété couvrant alors les parties communes du type voiries, éclairages et espaces verts.
LES VALEURS À GARANTIR
Dans le cadre d’une assurance de dommages portant sur un immeuble, plusieurs modes de garanties sont envisageables. Le choix à opérer ici peut se révéler fondamental, puisque le
montant de l’indemnisation reçue en cas de sinistre en dépend
Les systèmes d’indemnisation
En application du principe indemnitaire, l’indemnisation du sinistre se fait par versement de la valeur du bien au jour de ce sinistre déduction faite de la vétusté, afin de prendre en compte sa dépréciation par l’usage. Mais cette formule de garantie généralement nommée “valeur à neuf vétusté déduite” ou “valeur de remplacement vétusté déduite” sera le plus souvent insuffisante pour reconstruire ou remplacer le bien endommagé.
Les assureurs proposent par conséquent une formule nommée “valeur à neuf” qui correspond à une valeur de reconstruction pour les immeubles et de remplacement pour les biens mobiliers.
La diversité des appellations et du sens qui leur est donné dans les contrats suppose une certaine vigilance. Souvent, l’utilisation de l’expression “valeur à neuf” dans la dénomination des deux principales formules d’indemnisation fait que le risque de confusion est grand. Il importe donc de se reporter à la définition contractuelle des valeurs garanties et au besoin au lexique du contrat.
Dans les deux cas, un plafond de garantie pourra réduire le montant de l’indemnisation perçue en cas de sinistre.
Indemnisation “valeur de reconstruction” (valeur à neuf)
Si le contrat prévoit une indemnisation “valeur de reconstruction” (parfois nommée “valeur à neuf”), l’abattement de la vétusté est exclu dans une certaine limite, et en cas de sinistre vous serez indemnisé sur la base du coût de la réfection ou remise en état des biens endommagés au jour du sinistre.
Ce mode d’indemnisation apparaît comme l’un des plus complets, mais se voit limité lorsque la vétusté du bien dépasse un certain taux. Dans cette hypothèse, en effet, la part de vétusté dépassant ce taux sera prise en compte. Ainsi, l’assureur écarte la vétusté si elle ne dépasse pas 25 % ou 30 % (selon le contenu du contrat) de la valeur de reconstruction du bien.
Par exemple, dans un contrat où le taux de vétusté maximal est fixé à 25 %, si l’immeuble est totalement détruit par un incendie et que son taux de vétusté est inférieur ou égal à 25 %, l’assureur versera une indemnité correspondant au coût de sa reconstruction au jour du sinistre. Au contraire, si ce taux de vétusté est estimé à 30 %, la copropriété percevra une indemnité égale au montant de la reconstruction amputée de 5 % de vétusté.
À noter : dans ce type de garantie, l’indemnisation se fait en deux temps. La valeur de reconstruction vétusté déduite sera versée avant tous travaux, et la valeur de la vétusté ne sera versée que sur présentation des justificatifs de travaux dans un délai déterminé par le contrat.
Pour les meubles, il s’agira plutôt d’une valeur de remplacement.
L’exclusion de la vétusté supposera cependant que les biens n’aient pas atteint un certain âge.
Indemnisation “valeur à neuf vétusté déduite” (valeur réelle)
Ce second mode d’indemnisation correspond pour les bâtiments à une indemnisation en valeur de reconstruction avec déduction de vétusté, et pour les biens mobiliers à une indemnisation “valeur de remplacement vétusté déduite”.
La copropriété ne pourra pas se contenter de l’indemnité versée par l’assureur pour financer les travaux de remise en état ou de réfection des biens endommagés. En effet, le montant
correspondant au coût de la reconstruction ou de remplacement étant ici amputé de la vétusté du bien, la copropriété pour reconstruire à l’identique devra payer sur ses propres deniers la part équivalente à cette vétusté.
Ce type de contrat est moins onéreux que les contrats “valeur à neuf”, mais l’indemnisation est moins complète.
La limitation résultant du plafond de garantie
Le contrat peut prévoir qu’en cas de sinistre l’indemnisation ne pourra jamais excéder un montant déterminé.
Ainsi, si le contrat incendie prévoit une garantie valeur de reconstruction et un plafond de garantie de 10 000 000 F, que le coût de la reconstruction est évalué à 12 000 000 F et que la vétusté ne dépasse pas 25 %, la copropriété ne recevra qu’une indemnité de 10 000 000 F.
LES ÉVÉNEMENTS GARANTIS
Divers risques pèsent sur la copropriété. Ils peuvent faire l’objet de garanties plus ou moins larges. Cette détermination étant contractuelle, il est nécessaire de vérifier que les événements couverts correspondent aux besoins de la copropriété.
Les garanties de base
Le dégât des eaux
Garantie fondamentale puisqu’elle couvre les sinistres affectant le plus souvent les copropriétés, elle a pour objet de garantir les conséquences matérielles d’un dégât des eaux (mais pas de la cause du dégât des eaux), y compris quand il est consécutif au gel.
Il faut porter une attention particulière à son champ d’application.
Pour être satisfaisante, en effet, la garantie dégât des eaux doit couvrir les cas des dégâts par refoulement d’égouts et prendre en charge les frais de recherche de fuites qui peuvent être très élevés. Il peut également être utile de prévoir la couverture des dégâts causés par infiltration d’eau par les façades ainsi que des coûts engagés en cas d’engorgement de canalisations anciennes ou entartrées.
Franchises et plafonds de garantie
Des franchises sont souvent prévues pour le refoulement des égouts, pour le gel des installations hydrauliques ainsi que pour les frais de recherche de fuites.
De plus, le contrat contient en général une limite de garantie.
Le montant des franchises et plafonds de garantie est souvent exprimé en nombre de fois l’indice FNB, c’est-à-dire l’indice de la Fédération nationale du bâtiment
Indemnisation
Pour faciliter et accélérer le processus d’indemnisation en cas de dégât des eaux, les assureurs ont signé entre eux deux conventions de règlement des sinistres. Il faut ici noter que ces conventions ne sont pas opposables aux assurés et ne peuvent pas, par conséquent, limiter les droits que leur confèrent leur contrat d’assurance et les règles impératives du Code des assurances.
L’une dite convention CIDRE (Convention d’indemnisation directe et de recours) s’applique aux dégâts des eaux entraînant pour chaque victime des dommages matériels inférieurs à 10 000 F (TVA non comprise) ou des dommages immatériels supérieurs à 5 000 F (TVA non comprise).
L’autre appelée convention CIDE COP (Convention d’indemnisation dégâts des eaux dans la copropriété) concerne les dégâts des eaux survenant dans un immeuble en copropriété quand ils causent des dommages matériels supérieurs à 10 000 F (TVA non comprise) ou des dommages immatériels supérieurs à 5 000 F, à la condition qu’ils n’engagent pas la responsabilité professionnelle d’un entrepreneur, d’un installateur ou d’un fournisseur. Les indemnités dues au titre de la garantie “recherche des fuites” n’entrent pas dans le champ d’application de cette convention.
Dans les cas où l’une des conventions s’applique, l’assureur de la victime du dégât des eaux indemnisera celle-ci sans recourir contre l’assureur du responsable. Les recours entre assureurs n’interviennent en effet que lorsque le montant des dommages dépasse les seuils d’application des conventions.
L’incendie
Cette garantie couvre à titre principal l’incendie, la foudre, l’explosion, les dommages causés par la fumée et par l’intervention des pompiers.
Concernant les “dommages électriques”, il est fréquent qu’ils soient couverts sous condition qu’ils soient causés aux câbles électriques non enterrés.
Les dommages internes causés aux appareils électriques n’étant pas systématiquement garantis, leur couverture suppose une extension de garantie qui sera en pratique fréquemment assortie de franchises.
Enfin, il est assez souvent prévu que le remplacement et la recharge des extincteurs seront pris en charge par la garantie incendie.
Le vol
Cette garantie couvre le vol d’objets appartenant à la copropriété ou à ses préposés. La couverture des détériorations causées par les cambrioleurs y est généralement intégrée.
Les actes de vandalisme
Leur garantie sera très onéreuse pour les copropriétés à haut risque. Les graffitis, trop fréquents, sont généralement exclus.
La tempête, la grêle, le poids de la neige et les ouragans
Si le syndic souscrit une assurance contre l’incendie, la copropriété sera obligatoirement couverte contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones (art. L. 122-7 C. assur., loi du 25 juin 1990).
Les dommages résultant d’autres événements climatiques (comme les conséquences de la chute de la grêle ou du poids de la neige sur les toitures) ne bénéficiant pas de la loi du 25 juin 1990, il est nécessaire de souscrire une garantie complémentaire pour qu’ils soient couverts.
Parmi les exclusions souvent assez nombreuses de ce type de garantie, on trouve celle des dommages causés aux volets, persiennes et vérandas.
Les catastrophes naturelles et actes de terrorisme
En vertu des articles L. 125-1 (loi du 13 juillet 1982) et L. 126-2 (loi du 9 septembre 1986) du Code des assurances, les biens couverts par un contrat d’assurance de dommages (incendie, par exemple) sont obligatoirement garantis contre les catastrophes naturelles et les actes de terrorisme.
Les catastrophes naturelles peuvent résulter du vent, du gel, des précipitations et autres agents naturels dès l’instant où ils ont été d’une intensité anormale. La qualification de ces événements de catastrophes naturelles, et donc l’application de la garantie du même nom, dépend des pouvoirs publics puisque seul un arrêté interministériel peut déclarer l’état de catastrophe naturelle.
Le bris de glace
Cette garantie a pour objet les vitres et glaces des parties communes ainsi que les parois vitrées séparant les balcons mitoyens. L’identification du responsable étant pour ce type de dommage assez rare, cette garantie peut se révéler indispensable pour les copropriétés dotées de nombreuses vitres et glaces.
Des limitations du nombre de mètres carrés de vitres et glaces assurées ou du nombre de vitres et glaces d’une même surface assurées sont souvent prévues.
Les extensions de garantie
Facultative, la garantie d’autres dommages consécutifs aux incendies, dégâts des eaux, tempêtes… peut être très utile. Il s’agit des frais et pertes pécuniaires subis consécutivement aux dommages matériels ou corporels garantis.
Mesures de sauvegarde et de sauvetage :
– en cas de destruction partielle du toit du fait d’une tempête, la prise en charge d’une couverture provisoire permettra d’éviter les conséquences des intempéries ;
– lorsque le matériel appartenant à la copropriété risque d’être endommagé du fait des conséquences du sinistre, il faudra le mettre à l’abri.
- Frais de démolition et déblais : quand le bâtiment a été totalement ou partiellement détruit et qu’il est nécessaire de finir de le démolir puis de déblayer les gravats, l’assureur couvrira le coût de ces opérations.
- Garantie honoraire d’expert : lorsque l’assuré souhaite faire intervenir son propre expert à côté de celui de l’assureur, il supporte en principe le coût de cette expertise.
Le contrat peut cependant prévoir que l’assureur prendra en charge ces frais.
- Coût de l’assurance dommages ouvrage : en cas de dommages subis par l’immeuble, si sa remise en état suppose des travaux relevant de l’obligation d’assurance dommages ouvrage, seul l’assuré paie la cotisation de cette assurance, sauf si le contrat prévoit de la prendre en charge.
- Garantie honoraire d’architecte : si la remise en état du bâtiment endommagé nécessite le recours à un architecte, cette extension de garantie couvre ses honoraires.
- Garantie perte de loyer : il s’agit pour les copropriétaires donnant leur lot en location de percevoir une indemnisation correspondant aux loyers qu’ils auraient dû percevoir si le sinistre n’avait pas rendu impossible la poursuite du bail, cela dans la limite d’une année.
- Privation de jouissance : lorsque le sinistre a rendu le logement inhabitable, cette garantie indemnise les copropriétaires habitant leur lot des frais de relogement exposés du fait de l’impossibilité de continuer à l’occuper (limitation de cette garantie à une année).
- Garantie des pertes indirectes : elle prévoit le remboursement sur justificatifs des frais consécutifs à un sinistre. Il peut s’agir de frais de déplacement, du coût de l’impossibilité de se rendre à son travail. Les contrats prévoient généralement une limitation de cette garantie à 20 % des dommages directs indemnisés.
- Déménagement, frais de garde-meubles (intéressant pour les meubles du gardien).
- Chutes d’arbres : lorsque la copropriété est entourée d’arbres, il est opportun de faire garantir les conséquences de leurs éventuelles chutes, celles-ci pouvant être assez graves.
Il est préférable que ces garanties facultatives soient réunies dans une même partie plutôt que disséminées dans le contrat.
Elles sont ainsi plus faciles à connaître. Elles s’appliqueront de plus à l’ensemble des événements pour lesquels elles peuvent se révéler utiles
(Extraits fiche pratique INC)