Assurance : souscription du contrat
QUI SOUSCRIT LA POLICE D’ASSURANCE?
Le syndic, mandataire du syndicat, souscrit l’assurance de la copropriété. Effectivement, si le syndicat détermine les garanties à souscrire et décide du renouvellement ou de la modification de celles déjà contractées, seul le syndic est responsable de la mise en oeuvre de ces décisions.
Un défaut d’assurance de responsabilité civile du syndicat constitue d’ailleurs une faute du syndic dans l’exécution de son mandat.
Lorsque le contrat d’assurance a été souscrit ou si des modifications lui sont apportées, une présentation en est en principe faite par le syndic à l’assemblée générale des copropriétaires.
Les nouveaux copropriétaires souhaitant consulter le contrat peuvent s’adresser au conseil syndical.
AUPRÈS DE QUI PEUT-ON SOUSCRIRE?
L’assurance peut être souscrite auprès d’une compagnie par l’intermédiaire de l’un de ses agents ou auprès d’un courtier, qui, après étude du risque pesant sur la copropriété, fera couvrir ce risque par la compagnie dont la proposition répond le mieux aux besoins de l’immeuble.
En pratique, ce sont les courtiers qui interviennent le plus fréquemment dans la mesure où les syndics professionnels passent avec eux des accords visant à la couverture de l’ensemble des copropriétés dont ils ont la charge. Cela leur permet d’obtenir des garanties plus performantes ou moins onéreuses.
Certaines associations spécialisées en copropriété pourront vous proposer des contrats d’assurance qu’elles ont négociés à des conditions intéressantes pour leurs adhérents (Association nationale des syndicats coopératifs de copropriété [ANCC], Association des responsables de copropriété [ARC]).
Il est important de savoir que l’assureur ou le courtier, comme tout professionnel, est tenu par une obligation de renseignement et d’information envers l’assuré. Ainsi, si vous avez été insuffisamment informé par votre assureur et que cela vous a causé un préjudice, vous pourrez vous retourner contre lui pour être indemnisé.
APPRÉCIATION DU RISQUE PAR L’ASSUREUR
Pour répondre à la demande de la copropriété, l’assureur a besoin de connaître ses risques et son histoire. Vous serez donc amenés à donner des indications sur l’immeuble en lui-même :
- – sa composition ;
- – sa surface ;
- – sa destination ;
- – l’existence d’équipements pouvant réduire la portée des sinistres (protection contre le vol, contre l’incendie…) ;
- – son environnement proche ;
- – les sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années.
La fausse déclaration
Il est ici dangereux d’effectuer une fausse déclaration, puisque, si l’assureur venait à le découvrir, le contrat serait annulé (art. L. 113-8 C. assur.).
L’annulation du contrat entraîne l’obligation de restituer les indemnités versées par l’assureur à l’occasion de précédents sinistres sans que l’assuré puisse réclamer les cotisations acquittées, qui, à titre de sanction, restent acquises à l’assureur.
Toutefois, si la fausse déclaration n’a pas été intentionnelle, l’assureur découvrant l’inexactitude de la déclaration en dehors de tout sinistre pourra soit résilier le contrat, soit proposer de le maintenir moyennant surprime (art. L. 113-9 C. assur.).
Si cette fausse déclaration est constatée à l’occasion d’un sinistre, l’assureur pourra procéder à une réduction proportionnelle de l’indemnité. Par exemple, en cas d’inexactitude de l’évaluation de la surface assurée, l’indemnisation pourra être réduite. Il est cependant possible de prévoir ici une clause par laquelle l’assureur qui a visité l’immeuble renonce à appliquer cette règle en cas d’insuffisance de déclaration, puisqu’il a pu vérifier les informations relatives au risque.
Dans le cadre de la copropriété, la déclaration de risque est faite par le syndic. Si la copropriété devait subir les conséquences d’une fausse déclaration de sa part, il pourrait être envisagé de rechercher sa responsabilité.
DÉTERMINATION DE LA COTISATION
Son montant dépend du risque couvert. Le calcul s’effectue en fonction de la surface développée de l’immeuble : somme des surfaces “hors oeuvre” de chaque niveau, la surface des combles et sous-sols étant comptée pour 50 %.
Elle pourra être diminuée si vous acceptez de mettre en oeuvre toutes mesures utiles à la prévention ou à la limitation de la portée des sinistres dès l’instant où elles vous auront été conseillées par votre assureur.
Il est possible également que l’assureur subordonne sa prise en charge du risque à la mise en place de ces mesures.
Exemples de mesures de prévention : système de surveillance contre le vol, moyen de prévention et détection des incendies, contrat d’entretien des équipements.
La révision du montant de la cotisation
La révision du montant de la prime peut résulter de deux hypothèses.
La clause de révision automatique de la prime fondée sur un indice, généralement l’indice du coût de la construction.
Dans le cas où il existe une clause de révision, il est prévu que si l’indice varie trop et entraîne ainsi une modification trop importante de la cotisation, chaque partie peut résilier le contrat.
Le taux de variation de l’indice à partir duquel le droit à résiliation est ouvert est fixé par le contrat.
La résiliation se fait par lettre recommandée envoyée avant l’expiration du délai de préavis (généralement au moins un mois avant l’échéance annuelle). La résiliation prendra alors effet à la date de cette échéance.
L’usage de cette faculté suppose cependant que le syndicat soit informé suffisamment tôt par le syndic de l’augmentation qui intervient suite à une variation de l’indice. Il peut donc être nécessaire d’obliger le syndic à être vigilant sur ce point.
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L’augmentation générale des tarifs ou l’augmentation spécifique à l’assuré.
Dans le premier cas, l’augmentation résulte d’un accroissement de l’ensemble des sinistres indemnisés, comme celle intervenue pour certains contrats à la suite des tempêtes de décembre 1999.
Dans le second cas, l’augmentation particulière à un assuré peut intervenir lorsqu’il a subi de très nombreux sinistres.
Il est ici nécessaire d’être particulièrement vigilant et de refuser des augmentations abusives de la part de l’assureur qui prétexterait la seule survenance de sinistres. Dès l’instant où ces sinistres restent d’une fréquence et d’un coût raisonnable, surtout s’ils ne résultent pas de la négligence de l’assuré, celui-ci peut s’opposer à l’augmentation en faisant valoir que leur indemnisation n’est que la contrepartie des cotisations qu’il paie.
Dans les deux cas, il s’agit de voir si la copropriété peut refuser cette augmentation et comment.
Selon les circonstances, des facultés de résiliation sont offertes à l’assuré qui n’est pas d’accord avec l’augmentation.
Sans aller jusqu’à résilier le contrat, il est toujours possible de négocier avec l’assureur afin que l’augmentation ne soit pas appliquée ou, du moins, appliquée de façon limitée.
Ainsi lorsque l’assureur entend augmenter la prime du fait de deux facteurs d’augmentation différents, par exemple pour application de la clause de révision et pour modification générale des tarifs, l’assuré pourra essayer d’obtenir qu’une seule des causes de révision soit appliquée.
L’augmentation de la cotisation devrait ici, comme toute modification du contrat, obliger l’assureur à requérir l’acceptation de l’assuré, en l’occurrence du syndicat.
Mais cette procédure risque d’être trop lourde, notamment en cas d’augmentation générale des tarifs. Par conséquent, il est fréquent qu’une clause de la police permette d’y déroger, précisant que l’assuré peut refuser cette augmentation en résiliant le contrat dans un délai fixé contractuellement, qui est généralement de l’ordre de quinze jours. La résiliation prendra effet un mois après sa notification à l’assureur.
Le délai étant très court, il est essentiel que le syndicat soit informé très rapidement par le syndic de l’augmentation, afin qu’il puisse en cas de refus de cette augmentation exiger la résiliation du contrat dans le délai fixé. Une telle information pourra être imposée au syndic dans le cadre de la définition de sa mission.
Pour information : la Cour de cassation a décidé que lorsque l’assureur refuse la résiliation effectuée par l’assuré pour dépassement du délai, il doit faire la preuve de la date à laquelle l’augmentation a été portée à la connaissance de l’assuré.
En pratique, cette notification se faisant par lettre ordinaire, il sera difficile à l’assureur d’apporter une telle preuve.
Si aucune clause du contrat ne prévoyait cette faculté de résiliation, il est possible à l’assuré de refuser l’augmentation et de demander la poursuite du contrat aux conditions antérieures.
L’assureur s’opposant à une telle poursuite devrait alors prendre l’initiative de résilier, mais cela suppose qu’il puisse invoquer une des causes de résiliation prévue par le Code des assurances.
Dans tous les cas, en cas de dépassement du délai, il faudra attendre la prochaine échéance annuelle (voir modalités ci – dessous).
EXCLUSIONS
Il faut être particulièrement attentif aux exclusions, car, en fonction de leur objet et de leur étendue, elles peuvent diminuer de façon très sensible le champ de la garantie que vous doit l’assureur.
Par exemple sont traditionnellement exclus les sinistres résultant d’un défaut d’entretien. Il peut alors être utile de disposer d’un contrat d’entretien pour les équipements de la copropriété présentant des risques de sinistre.
LA DÉCLARATION DU SINISTRE
La déclaration du sinistre incombe au syndic. Toute personne constatant le sinistre doit l’en informer rapidement pour qu’il puisse procéder à cette déclaration.
Il est cependant nécessaire que seuls les sinistres qui relèvent effectivement de l’assurance de la copropriété soient déclarés à l’assureur de la copropriété.
Dans le cas contraire une multiplication des sinistres couverts par l’assureur de copropriété risque en effet de l’obliger à prendre des mesures du contrat du type augmentation de la cotisation, voire résiliation après sinistres.
La solution est double.
D’une part, il faudrait que les copropriétaires ne déclarent au syndic que les sinistres qui relèvent effectivement de l’assurance de la copropriété et qu’ils procèdent eux-même auprès de leur propre assureur à la déclaration des sinistres relevant de leur assurance personnelle.
D’autre part, lorsqu’un sinistre survient, il est conseillé de demander au syndic d’en informer le conseil syndical afin que celui-ci vérifie si ce sinistre relève bien de l’assurance de la copropriété.
LA RÉSILIATION DU CONTRAT
Si vous souhaitez changer d’assureur, vous disposez d’une faculté de résiliation annuelle (art. L. 113-12 C. assur.) moyennant un préavis de deux mois.
Un tel acte incombe au syndic sur proposition du syndicat ou du conseil syndical mandaté à cet effet.
Il est alors nécessaire d’envoyer à l’assureur une lettre recommandée simple (sans accusé de réception), au moins deux mois avant l’échéance annuelle du contrat d’assurance concerné. Le contrat s’éteindra alors à l’échéance.
Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, certaines résistances pourront vous être opposées dans le cas où il est lié par un accord au courtier avec lequel il a souscrit le contrat.
La solution réside ici dans la discussion de cette question en assemblée générale, avec vote d’une résolution donnant mandat au syndic de souscrire un contrat plus intéressant (meilleures garanties pour prime égale ou moins élevée).
(Extraits fiche pratique INC)