Assemblée générale : qui peut voter !
Qui peut voter ?
La question se pose en raison de la situation familiale ou du statut de certains copropriétaires. Ainsi, il peut se trouver que le syndic soit lui-même copropriétaire. Dans ce cas, même si cela peut déranger, il participe au vote comme les autres. Il en est de même lorsque le promoteur, qui a mis l’immeuble en copropriété et vendu les lots, détient encore quelques appartements. Il votera puisqu’il participe aux charges.
Dans une situation d’indivision ou d’usufruit, un mandataire commun devrait être désigné. Pour les personnes mariées, tout dépendra du régime matrimonial. Seul le représentant de l’indivision peut participer à l’assemblée générale et prendre part au vote.
Si une vente est en cours, le candidat acquéreur ne pourra participer au vote que comme représentant de son vendeur. La convocation est envoyée à ce dernier. Toutefois, si la vente se réalise entre la date d’envoi des convocations et celle de l’assemblée, le nouveau propriétaire pourra y assister même si la notification par notaire est arrivée après l’envoi des convocations.
La délégation de vote
Un copropriétaire peut être empêché d’assister à l’assemblée, ou ne pas se sentir apte à en supporter les longueurs, ou avoir simplement des difficultés pour se déplacer. Il peut se faire remplacer s’il souhaite néanmoins participer aux votes.
Chaque copropriétaire est libre de désigner une personne de son choix pour le remplacer ; il n’est pas nécessaire que le mandataire soit lui-même copropriétaire. Ce sera aussi bien le conjoint qu’un employé du syndicat. Seul le syndic, son con- joint ou ses préposés sont éliminés des candidats possibles à la délégation.
Il vaut mieux éviter de donner des pouvoirs en blanc. Mais comme le mandant ne peut pas savoir si d’autres personnes n’ont pas choisi le même mandataire pour les représenter, indiquer un nom risque d’empêcher la délégation si le mandataire a fait le “plein” de ses mandats.
Il est recommandé, dans ce cas, d’indiquer après le nom de l’élu : « ou toute personne qu’il désignera ». Mettre les mandats au nom du président du conseil syndical n’est pas toujours bien accueilli s’il ne fait pas l’unanimité. Quant à désigner le président de séance, ce n’est guère possible par anticipation, avant sa désignation par l’assemblée.
L’idéal serait de donner dans le mandat des instructions de vote. Toutefois, le mandataire sera bien obligé de prendre des initiatives pour tenir compte des informations données au cours de l’assemblée, ou des imprévus.
Éviter les abus de majorité
C’est une question qui revient souvent dans les copropriétés où des millièmes importants sont détenus par une seule personne. La loi l’a prévue en réduisant le pouvoir de vote. Ainsi, un copropriétaire qui posséderait plus de la moitié des millièmes de la copropriété verra le nombre de ses voix réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Le second risque réside dans le nombre de délégations remises à un copropriétaire. Il suffirait qu’un copropriétaire démarche ceux qui n’assistent pas habituellement aux assemblées et “ramasse” un maximum de délégations pour s’assurer une majorité dans les prises de décision.
C’est pourquoi la loi limite le nombre de mandats.
Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat, ou s’il participe à l’assemblée d’un syndicat principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicat secondaire.
Autre risque : un syndic gère plusieurs appartements dans une copropriété. La limitation des mandats s’applique également aux mandats de gestion et le syndic doit produire un mandat spécial pour assister aux assemblées.
Le vote de certains copropriétaires
Dans les grandes résidences qui ont créé un syndicat secondaire, et lorsque les travaux concernent des parties communes spéciales à certains copropriétaires, la résolution proposée sera votée par les seules personnes concernées.
De la même façon, pour les travaux d’entretien votés à l’article 24, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou d’un équipement, il précise alors s’ils participent seuls au vote des décisions les concernant. Dans le cas contraire, tous les copropriétaires voteront, même s’ils ne sont pas intéressés par le résultat du vote.
Peut-on se faire assister ?
Aussi inattendu que cela puisse paraître, les copropriétaires ne peuvent se faire accompagner par une personne étrangère au syndicat sans avoir l’aval de celui-ci. Dans les situations conflictuelles ou sur les sujets techniques, solliciter une personne compétente est une solution intéressante. C’est l’assemblée qui décidera, en cas d’opposition de certains, et elle le fera à la majorité de l’article 24.
(Extraits fiche pratique INC)
