Tout syndicat de copropriétaires doit avoir un conseil syndical (article 21 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Mais il arrive que les candidats ne rassemblent pas le nombre requis de voix, ou qu’aucun copropriétaire ne veuille se présenter.
L’assemblée générale annuelle vote sur les candidatures présentées avant l’assemblée ou en cours de séance. L’élection se fait à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l’article 24 si les conditions sont réunies pour un deuxième vote.
Qui peut être élu ?
Peuvent faire partie du conseil syndical : les copropriétaires et leurs conjoints ou assimilés (concubins notoires ou partenaires de Pacs), leurs représentants légaux, les associés d’une société immobilière.
Dans un couple, si l’un des conjoints est seul propriétaire, l’autre conjoint est éligible au conseil. Toutefois, il doit disposer d’un mandat exprès du conjoint copropriétaire, car il ne peut être présent au conseil qu’en sa qualité de mandataire puisqu’en principe la qualité de copropriétaire est la condition pour être membre du conseil syndical.
Un syndic propriétaire d’un lot dans un immeuble qu’il gère, cela existe. Il arrive même qu’il ait fait partie du conseil avant d’avoir été syndic de l’immeuble. Mais une fois syndic, il ne siégera plus au conseil comme copropriétaire. Ses préposés ou son conjoint non plus, pour des raisons évidentes.
Les concierges et autres employés d’immeuble ne sont pas assimilés aux préposés du syndic car ils sont employés par le syndicat, bien que recrutés et dirigés par le syndic. En droit, s’ils sont propriétaires (en ayant racheté leur loge par exemple), ils sont éligibles. Mais la situation sera quelquefois délicate lorsque le conseil examinera l’évolution du contrat de travail ou la qualité du travail du salarié.
Combien de membres faut-il élire ?
La loi ne fixe pas le nombre de conseillers en dehors du fait qu’il faut être au moins deux pour former un conseil. Un nombre impair est préférable pour qu’une majorité puisse se dégager. Le nombre de membres ne doit pas trop être réduit, pour que le travail se fasse dans de bonnes conditions.
Dans les grandes copropriétés, il vaut mieux prévoir large et élire des suppléants, car le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant.
Que se passe-t-il en l’absence de candidats ?
En l’absence de candidats ou lorsque ceux qui se présentent ne sont pas élus, deux solutions sont possibles : la désignation des membres du conseil par le juge, ou la renonciation à constituer un conseil.
Les copropriétaires volontaires peuvent saisir le juge pour être désignés comme membres du conseil, avec l’assistance éventuelle du syndic qui transmettra la demande au tribunal. Pour éviter ce genre de mésaventure, les conseillers sortants ont intérêt à préparer leur succession en sondant les copropriétaires susceptibles d’être intéressés.
L’absence de candidats ne vaut pas automatiquement renonciation à constituer un conseil syndical : les copropriétaires sont tenus de voter une résolution de suppression du conseil syndical. Le vote se fait à la majorité de l’article 26. Ce vote n’est pas définitif. Si des copropriétaires présentent leur candidature l’année suivante, le conseil sera rétabli. Le vote se fera alors à la majorité de l’article 25. La renonciation à former un conseil syndical ne vaut pas pour les syndicats coopératifs.
Quelle est la durée des fonctions des membres du conseil ?
La durée maximale autorisée par la loi est de trois ans, renouvelable. Quand il est difficile de garder les conseillers, c’est la durée recommandée. Mais en général, l’assemblée oublie tout simplement de préciser la durée du mandat. Dans ce cas, le mandat est considéré comme étant de trois ans. Les conseillers peuvent bien entendu se retirer avant la fin de leur mandat.
Certains syndics ont tendance à confondre le mandat des conseillers et le leur, et mettent souvent à l’ordre du jour le renouvellement du mandat des conseillers lorsque leur mandat de syndic arrive à son terme. C’est une erreur.
L’assemblée a le droit d’étoffer le conseil en élisant de nouveaux membres alors que le mandat des conseillers en place n’est pas expiré. Mais il faut le prévoir dans l’ordre du jour.
En cours de mandat, lorsque l’assemblée constate la carence d’un conseiller, elle peut voter sa révocation (à la majorité de l’article 25). À moins qu’elle ne préfère, pour éviter un conflit, attendre que ce conseiller donne sa démission ou arrive en fin de mandat.
Le président du conseil
Contrairement à une idée fausse, mais tenace, ce n’est pas l’assemblée qui désigne le président mais le conseil syndical.
La désignation d’un président est-elle obligatoire ?
La désignation d’un président n’est pas une obligation stricte. Certains copropriétaires estiment que nommer un président comporte des risques pour le bon fonctionnement du conseil.
Dans ce cas, ils peuvent renoncer à le désigner. Mais il faut alors une bonne coordination, car le syndic a besoin d’un interlocuteur qui soit, si possible, toujours le même. Il faut éviter les interventions désordonnées auprès du syndic et, en cas d’urgence, le syndic doit savoir qui joindre. La désignation d’un président présente un intérêt lorsque la copropriété se trouve dans une situation où les textes donnent tout pouvoir au président du conseil pour agir (voir ci-dessous).
Quelle est la durée du mandat du président ?
La durée du mandat du président ne correspond pas forcément à celle des membres du conseil. Le conseil peut fixer une durée de mandat inférieure, ou même prévoir la possibilité de changer de président chaque année, notamment à l’occasion d’une modification de la composition du conseil.
Certains copropriétaires acceptent d’être élus présidents sans se rendre compte du temps nécessaire à l’accomplissement correct de leur mission. Résultat, ils ne réunissent jamais le conseil, ne contrôlent pas la gestion du syndic ou bloquent toute initiative des autres conseillers.
Le conseil mécontent de son président a le droit de le limoger en cours de mandat : de même qu’il a élu le président, il peut le démettre de ses fonctions et en élire un nouveau.
Quel est le rôle dévolu au président du conseil ?
Le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic. C’est à lui que le gestionnaire remettra les documents que le conseil veut examiner.
Il présente à l’assemblée le rapport annuel d’activité du conseil et le résultat du contrôle de la gestion du syndic. Il rend compte des missions que le syndicat lui aura déléguées.
En cas de carence du syndic à convoquer l’assemblée générale dans les délais normaux, le président peut la convoquer lui-même, après une mise en demeure faite au syndic restée sans réponse pendant plus de huit jours.
Dans l’hypothèse où l’assemblée n’aurait pas réussi à nommer un nouveau syndic ou à renouveler le syndic en place, le président s’adressera au tribunal de grande instance pour obtenir la désignation d’un syndic ou d’un administrateur.
Après un changement de syndic, le gestionnaire congédié est souvent récalcitrant à transmettre les archives et les fonds disponibles. Le président du conseil demandera au tribunal, en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des documents et de la trésorerie.
(Extraits fiche pratique INC)
