La Majorité absolue de l'article 25
Les décisions sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires formant le syndicat, qu’ils soient ou non représentés. C’est la raison pour laquelle ceux qui – au vu de l’ordre du jour – sont opposés à certaines résolutions ne prennent pas la peine de se déranger pour le faire savoir.
La liste des sujets qui sont votés à cette majorité s’allonge à chaque modification de la loi.
La plus grande source de contentieux concerne les demandes d’autorisation de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes. Les réticences de l’assemblée ne sont pas toujours justifiées. Si ses craintes sont d’ordre technique, il suffit qu’elle demande un dossier technique à l’appui de travaux qui pourraient occasionner des désordres. Elle a le devoir de vérifier que les travaux ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble (atteinte au cachet du bâtiment…) et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (nuisances sonores par exemple).
Il s’agit de la majorité absolue de tous les copropriétaires. En d’autres termes, la résolution, pour être adoptée, doit recueillir 501/1000ème de votes POUR.
La passerelle de majorité de l’article 25-1
Un vote de rattrapage est possible si le projet de résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
L’assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24 au cours de la même assemblée. Si le premier vote n’a pas atteint ce score du tiers des voix, un second vote aura lieu si l’assemblée le souhaite, mais au cours d’une assemblée spéciale convoquée dans un délai de trois mois.
Compte tenu du coût supplémentaire, il est probable que, sauf urgence, les copropriétaires préféreront laisser mûrir le projet jusqu’à l’assemblée ordinaire suivante.
S’il faut voter sur plusieurs devis, ceux-ci passent tout d’abord l’épreuve de l’article 25 et ensuite seulement le vote se fera éventuellement à l’article 24.
Certains articles, concernant les votes à la majorité de l’article 25, mentionnent expressément la possibilité de recourir à l’article 25-1. D’autres, non. D’où une incertitude sur le recours systématique ou non au deuxième vote. L’administration penche pour une interprétation extensive.
Conditions d’application de l’article 25-1
L’article 25-1 dispose que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Différentes conditions doivent donc être remplies pour que cet article puisse s’appliquer.
Tout d’abord, il faut que la résolution n’ait pas été approuvée, ce qui est logique, l’article 25-1 consistant en quelque sorte une “session de rattrapage”. Ensuite, il faut que la résolution ait recueilli au moins le tiers des voix, c’est-à-dire au moins 334/1000ème de votes POUR.
Lorsque ces conditions sont remplies, l’assemblée générale peut (ce n’est pas une obligation) procéder à un second vote à la majorité de l’article 24. La décision de procéder à ce second vote est prise à la même majorité.
Ainsi, nous avons, pour la même résolution, trois votes :
le premier à la majorité absolue, puis, un deuxième à la majorité de l’article 24 pour savoir si l’assemblée générale décide effectivement de revoter sur cette délibération et, enfin, le troisième, également à la majorité simple, portant sur la résolution concernée.
Quand le tiers des voix n’a pas été obtenu, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
En pratique, peu d’assemblées générales suivent réellement ce formalisme, ce qui est dommage. Mais, en tout état de cause, il faut que les copropriétaires veillent à ce que le syndic ne cherche pas à imposer lui-même un second vote à la majorité de l’article 24, voire à l’imposer dès le premier tour ! Le recours à cette passerelle de majorité doit demeurer une prérogative exclusive de l’assemblée générale.
En cas de projet de scission
Le vote sur une scission de copropriété ne bénéficie pas de l’abaissement de la majorité à l’article 25. Un article particulier est consacré à cette opération : l’article 28. Bien que la majorité soit identique à celle de l’article 25, le vote d’un projet de scission ne fait pas partie de la liste établie par cet article.
Les dérogations
Certains travaux touchant aux parties communes sont passés de l’article 26 à l’article 25.
La suppression des vide-ordures
Les vide-ordures ne sont plus autorisés dans les nouvelles constructions.
Les impératifs d’hygiène amènent à reconsidérer l’opportunité de conserver les vide-ordures dans les immeubles collectifs d’habitation.
En attendant une éventuelle interdiction, les copropriétaires sont invités à voter leur suppression à la majorité simple de l’article 25 et non à la majorité habituelle de l’article 26 prévue pour la suppression d’un équipement collectif.
Outre les raisons invoquées, la copropriété y gagnera quelques économies puisqu’elle n’aura plus à payer de contrat annuel d’entretien.
À l’heure du tri, le volume des déchets qui passe par le vide-ordures est en diminution. Notons qu’un copropriétaire qui souhaiterait se prémunir contre la prolifération d’insectes, le bruit ou les poussières, n’a pas besoin du consentement des autres pour supprimer le vidoir individuel qui débouche dans son appartement.
Les dispositifs de fermeture de l’immeuble
La protection des biens et des personnes permet de déroger au principe d’interdiction de toucher aux modalités de jouissance des parties privatives. L’installation d’un dispositif de fermeture est votée à la majorité de l’article 25, tandis que les périodes de fermeture sont votées à la majorité de l’article 26. Cette fermeture doit être compatible avec les activités professionnelles qui sont autorisées dans l’immeuble.
Commentaires
Les délégations de pouvoir ne peuvent être votées que pour des missions précises et qui relèvent des mesures visées par l’article 24.
Attention cependant aux conséquences de ces délégations dont la portée n’est pas que financière, puisque le syndic pourrait être libre de choisir un prestataire pour un contrat par abonnement sur lequel il serait utile que le syndicat émette un avis.
Fréquences
- Pour les provisions spéciales, le syndic est tenu d’inscrire la question à l’ordre du jour tous les trois ans ou lors de sa première désignation.
- Les seuils fixéspar l’assemblée pour la mise en concurrenceou la consultation du conseil syndical seront révisés à la demande de l’assemblée ou sur proposition du conseil. Le délai entre deux votes dépendra de l’évolution du prix des travaux ou des prestations.
(Extraits fiche pratique INC)
