Le syndic est tenu d’accomplir toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux et engage sa responsabilité en cas de manquement dans leur suivi et dans les paiements faits à l’entreprise.

Cass. 3eme civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144.

Une copropriété vote des travaux de pose de garde-corps, de suppression d’un escalier extérieur et d’installation de deux échelles de toit. Une entreprise est désignée, mais celle-ci abandonne le chantier avant d’être mise en liquidation judiciaire. Le syndic Fait alors dresser un procès-verbal de constat révélant des malfaçons et des non-façons dans les travaux réalisés. Suite à une expertise judiciaire, la copropriété décide d’assigner le syndic en responsabilité, lequel appelle son assureur en garantie. En l’espèce, la copropriété reprochait au syndic d’avoir manqué à son obligation de conseil et de diligence dans la mesure où, intervenant en qualité de maître d’oeuvre, il ne pouvait ignorer les dommages avérés apparus durant le chantier.

Par ailleurs, malgré cela, le syndic avait procédé à un important paiement auprès de l’entreprise en question, à savoir près de 90 % de la facture totale.

La Cour d’appel rejette la demande de la copropriété, les juges estimant qu’il n’était pas démontré que le syndic avait manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention des copropriétaires sur la nécessité de s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre, ou d’un ingénieur en structures, au regard de l’importance du chantier.

De même, selon les magistrats, le fait que le syndic ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés et leurs conditions d’exécution est insuffisant à caractériser une faute de celui-ci.

La Cour de cassation censure la décision. Pour cette dernière, les juges d’appel, en se déterminant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l’entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux, n’ont pas donné de base légale à leur décision.

Le syndic est donc bien responsable du suivi des travaux et doit, à ce titre, accomplir toutes les démarches nécessaires. Dans les faits, le syndic n’aurait pas dû être aussi passif et aurait dû intervenir plus tôt auprès de l’entreprise, voire suspendre le paiement tant que les malfaçons n’étaient pas levées. Cette décision ne confère cependant pas au syndic une obligation de résultat : il s’agit toujours d’une obligation de moyens.

C’est pour cela que dans le cas de travaux importants et/ou complexes, il est préférable de s’adjoindre les conseils d’un maître d’oeuvre, un architecte par exemple.