Un copropriétaire est tenu de supprimer les travaux qu’il a réalisés sans autorisation de l’assemblée générale dès lors qu’ils affectent les parties communes quand bien même seraient-ils nécessaires audit copropriétaire pour la libre jouissance de son bien.

CA Aix-en Provence, 7 septembre 2025, n° 22/10828.

Un copropriétaire réalise des travaux de raccordement de son lot aux canalisations d’eau de l’immeuble. Cependant, l’opération a été très conséquente puisque, pour ce faire, le raccordement a induit le percement du mur sur le palier, nécessité la fixation sur un autre mur d’une canalisation formant un coude, le tout à proximité de câbles électriques ainsi que le percement du mur sur ce même palier, avec pose d’une canalisation d’un diamètre conséquent, au-dessus de la porte palière d’un voisin, sous l’éclairage commun dont elle diminue l’usage. Or, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale, démarche que le copropriétaire n’avait pas entreprise en l’espèce. La copropriété a donc entrepris une procédure afin que l’intéressé remette les lieux en l’état.

La défense du copropriétaire est intéressante : celui-ci indiquait que les travaux en question étaient indispensables pour qu’il puisse jouir librement de son logement et étaient donc conformes à la destination de l’immeuble. Par ailleurs, il avait présenté en assemblée générale une résolution afin de valider, a posteriori, les travaux entrepris, mais cette autorisation lui avait été refusée. Pour autant, si l’objectif poursuivi par le copropriétaire n’est pas critiquable, la façon de procéder l’est bien davantage et les juges vont particulièrement insister sur ce point.

En effet, la Cour d’appel va rappeler que si les raccordements aux canalisations existantes, tant d’eaux saines que d’eaux usées, ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes mais un usage normal de celles-ci pour assurer la jouissance d’une partie privative, il n’en est pas de même des travaux impliquant le passage de conduits ou de canalisations sur ou à travers des parties communes, ce qui est précisément le cas ici. Les juges vont également rappeler que les travaux affectant les parties communes, même s’ils ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble, ne sont pas dispensés d’une autorisation de l’assemblée. Enfin et surtout, la Cour va mettre en avant les conséquences de ces travaux pour les autres copropriétaires, à savoir une atteinte à leurs droits au regard de leur emplacement et leur caractère inesthétique limitant l’éclairage commun. De fait, le copropriétaire a été condamné à remettre, à ses frais, les lieux en l’état.

On peut s’interroger sur la nécessité pour les magistrats de circonstancier à ce point leur décision alors même qu’il n’était en aucun cas contesté, d’une part l’atteinte aux parties communes et, d’autre part, l’absence d’autorisation de l’assemblée générale. La réponse est sans doute à chercher autour du contexte de cette affaire, à savoir la nature des travaux : le raccordement aux canalisations communes d’eaux usées est indispensable pour profiter de son lot. Les travaux du copropriétaire sont donc légitimes sur le principe. Pour éviter toute contestation, les juges ont ainsi mis en évidence, non pas la nature des travaux litigieux, mais leurs conséquences pour les autres copropriétaires, avec notamment un impact inesthétique dans les parties communes et une diminution de l’éclairage commun.