Locataires HLM : devenez propriétaire avec le bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession à la propriété. Il permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement situé en zone tendue à un prix abordable.
Chaque année, environ 7000 logements sociaux sont vendus à des particuliers. Ces ventes permettent à des locataires HLM de devenir propriétaires. Si cela peut paraître intéressant, la réalité est souvent compliquée. La plupart des locataires ne sont pas correctement accompagnés et informés par le bailleur social au cours du projet, notamment sur les spécificités de la gestion d’une copropriété et les coûts importants une fois l’achat effectué (charges, taxe foncière, entretien et travaux des parties communes).
De plus, la vente de logements sociaux réduit de fait l’offre de logements abordables en zone tendue, voire aggrave la hausse des prix en cas de revente. Par conséquent, la CLCV ne soutient pas la vente de logements sociaux, même aux particuliers.
Elle privilégie un autre dispositif pour devenir propriétaire : le bail réel solidaire (BRS). Un outil plus efficace et plus sécurisé.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif mis en place pour favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes.
Il s’agit d’une forme de bail de 18 à 99 ans, rechargeable à chaque vente ou en cas de succession, qui sépare la propriété du foncier de celle du bâti.
Vous achetez le logement et vous louez le terrain qui reste la propriété de la collectivité, la municipalité ou la région à travers un organisme foncier solidaire (OFS). Le loyer est modique, environ 75 euros par mois pour un 50 m2. Cette mesure permet de devenir propriétaire d’un logement avec un prix réduit de 20 % à 40 % selon les territoires par rapport aux prix de marché.
Un système qui a fait ses preuves dans plusieurs pays comme aux États-Unis, en Belgique ou en Suisse.
Qui peut en bénéficier ?
Le BRS est signé entre l’organisme foncier solidaire et les ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources et souhaitant acquérir leur résidence principale.
Les revenus fiscaux de l’ensemble du ménage sont demandés, c’est-à dire ceux de l’acquéreur, mais aussi ceux des autres occupants du logement – conjoint, enfant fiscalisé logé…I
Par exemple, en 2024, le plafond de ressources à ne pas dépasser pour un couple sans personne à charge (hors jeune ménage) à Lyon (zone A) est de 56169 euros. D’autres critères peuvent être pris en compte tels que la proximité avec le lieu de travail. Pour connaître les logements qui sont proposés dans votre commune, adressez-vous à votre bailleur social.
Quels sont ses avantages ?
Il est possible de cumuler un bail réel solidaire avec les aides existantes pour l’accession à la propriété (prêt à taux zéro pour les primo-accédants, abattement sur la taxe foncière de 30 % à 100 % sur une certaine durée, TVA réduite à 5,5 % contre 20 %).
Le BRS bénéficie d’une garantie de rachat de la part de l’OFS pour cinq ans. Ainsi, l’accédant dispose d’un prix réduit, des aides pour faciliter son projet, et d’une garantie de rachat si jamais sa situation venait à changer ou si le logement ne correspondait plus à ses besoins.
Guillaume Aichelmann, chargé de mission logement social à la CLCV
Le nombre de baux réels solidaires (BRS) est pour le moment proposé par un nombre restreint de communes du fait de la rareté du foncier public et du manque de publicité. Afin de développer cette offre, la loi du 9 avril 2024 a simplifié le dispositif pour les bailleurs sociaux pour qu’ils puissent le proposer plus facilement sur tout le territoire. Si le BRS est un vrai plus pour l’accès à la propriété, pour que l’ensemble des Français puissent se loger décemment et à un prix abordable, il est nécessaire de réduire durablement dans les zones tendues le prix de l’immobilier en diversifiant l’offre de logements (logements sociaux et privés) et de mettre en œuvre des politiques d’encadrement des loyers.