Les relations entre le copropriétaire-bailleur et son locataire sont quelque peu complexes, le locataire étant un tiers à la copropriété. Droits et obligations de ce duo particulier, saurez-vous démêler le vrai du faux ?
Le propriétaire doit remettre au locataire le règlement de copropriété
VRAI
Le règlement de copropriété, c’est le règlement intérieur de l’immeuble et de ses espaces extérieurs. Le locataire doit le respecter et notamment les règles de vie en communauté, de tranquillité et de sécurité. Le copropriétaire- bailleur doit le lui communiquer pour l’informer des éventuelles obligations et interdictions. Plus précisément, il est tenu de donner les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble (habitation, existence de commerces au rez-de-chaussée…), la jouissance (horaires des travaux par exemple) et l’usage des parties privatives (appartements, terrasse…) et la quote-part liée au logement loué pour les charges.
Locataire, soyez vigilant, de nombreux propriétaires passent outre cette obligation.
Le locataire peut devenir membre du conseil syndical
FAUX
Seuls les copropriétaires et leurs proches (conjoints, ascendants, descendants…) peuvent être membres du conseil syndical. Un locataire ne peut donc y être membre, sauf s’il dispose d’un lien avec un copropriétaire (fils ou petite-fille d’un copropriétaire qui aurait la jouissance d’un logement par exemple). Si les portes du conseil syndical sont fermées, le locataire peut être contacté par ce dernier pour fournir des avis techniques sur différents sujets (comptables, juridiques…). Les locataires résidant dans une copropriété, même avec des bailleurs différents peuvent constituer un groupement et désigner leurs représentants auprès du syndic. Ils pourront participer à l’assemblée générale mais n’auront pas de droit de vote.
Le bailleur est responsable des troubles et fautes commis par son locataire
VRAI
Fêtes répétées jusqu’au petit matin, encombrement des parties communes ou dégradation de la cage d’escalier… Il appartient au copropriétaire-bailleur de faire cesser les troubles et de réparer les dommages que son locataire a causé à la copropriété et aux autres propriétaires occupants, quitte à se retourner ensuite contre lui. Dès que le trouble est signalé au bailleur, il doit adresser à son locataire une mise en demeure de cesser les nuisances par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire a un droit de vote à l’assemblée générale
FAUX
Le locataire est considéré comme un tiers par rapport à la copropriété. Il ne peut donc pas voter en assemblée générale. Il peut éventuellement y assister mais uniquement si l’assemblée générale ne s’y oppose pas et à la condition qu’il ne participe pas aux débats. En revanche, le locataire peut tout à fait être mandaté par son bailleur, ou par tout autre copropriétaire, pour qu’il le représente lors d’une prochaine assemblée générale et vote en son nom. Dans ce cas, aucune autorisation préalable, que ce soit du bailleur, du syndic ou de l’assemblée générale n’est requise.
Le contrat de location remporte sur le règlement de copropriété
FAUX
Le bail est inopposable au syndicat des copropriétaires. Le locataire ne peut donc faire un autre usage de l’immeuble que celui prévu au contrat et il doit, dans tous les cas, respecter le règlement de copropriété. Si ce dernier interdit par exemple l’exercice d’une activité professionnelle, le locataire ne pourra pas invoquer la clause de son bail lui permettant une telle activité. Même chose si le bail lui indique qu’il a la jouissance exclusive d’une terrasse ou d’un jardin et qu’il s’avère que c’est une partie commune accessible à tous les occupants de l’immeuble ou de la résidence.
Le bailleur est tenu d’indemniser son locataire victime d’un préjudice
VRAI FAUX
Le bailleur se doit d’assurer une jouissance paisible du logement à son locataire. Il peut voir sa responsabilité engagée dans certaines situations. Il est tenu de l’indemniser du préjudice subi si lui ou une personne avec laquelle il est lié juridiquement (enfants, employés…) est à l’origine du dommage (troubles causés par d’autres locataires du même bailleur par exemple). En revanche, s’il découle de la faute d’un autre copropriétaire, il ne peut voir sa responsabilité engagée puisqu’il ne peut être tenu responsable des troubles causés par des tiers. Si les troubles résultent de la copropriété (infiltrations…), le locataire doit en informer son bailleur afin qu’il fasse le nécessaire (demande d’inscription d’une résolution de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par exemple) mais il doit surtout se retourner contre le syndicat des copropriétaires. En effet, ce dernier est responsable des désordres qui ont pour origine une partie commune, comme une chute suite à une marche cassée de l’escalier de l’immeuble.