Un agent immobilier peut réclamer au locataire des honoraires pour la mise en location du logement et la réalisation de l’état des lieux d’entrée (ce que l’on nomme couramment des « frais d’agence »). Ils sont réglementés. Explication.

Lors de la mise en location d’un logement, certains frais demandés par une agence immobilière peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire (visite du logement, création du dossier du locataire, rédaction du bail, état des lieux d’entrée). La loi plafonne ces frais pour la mise en location et la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Frais de rédaction du bail variables selon le lieu

Les honoraires des personnes mandatées (agent immobilier, notaire…) pour effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le locataire et le bailleur. A noter que le professionnel qui intervient doit réaliser de façon cumulative la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Aucun frais ne peut être ainsi réclamé au locataire si le propriétaire a, par exemple, procédé lui-même à la visite du logement, l’agence immobilière se contentant alors de la seule rédaction du bail.

Le montant des honoraires mis à la charge du locataire varie selon la surface habitable (SHAB) et la localisation géographique du bien.

En zone très tendue (zone A bis) leur montant est de 12€/m2/SHAB, en zone tendue (zone A) 10€/m2/SHAB et en dehors de ces zones, il s’élève à 8€/m2/ SHAB.

La zone A bis comprend essentiellement l’agglomération parisienne (75, 78, 92, 93, 94, 95) et la zone A, en plus de certaines communes franciliennes, des agglomérations situées en Rhône-Alpes, PACA, Nord-Pas-de-Calais et Picardie. Sauf en ce qui concerne Paris, aucun département ne figure intégralement dans une seule et même zone. En aucun cas, le montant imputé au locataire ne peut excéder celui facturé au bailleur, quand bien même les plafonds sont respectés. Malheureusement, dans les faits, il sera difficile d’avoir connaissance de cette information.

Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Si l’agence ne respecte pas le plafond imposé, il peut être difficile pour le locataire de refuser de les payer, surtout en zone tendue. Dans ce cas, le mieux est de signer le bail et de demander, dans un second temps, le remboursement des sommes indûment versées. La procédure se fera devant le tribunal judiciaire où un avocat n’est pas obligatoire. Il ne faut pas hésiter à en informer la Direction départementale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) dont le logement dépend et un syndicat professionnel (tel que la FNAIM,TUNIS ou le SNPI) si l’agence concernée y est affiliée.

Frais d’état des lieux d’entrée fixes

Les frais d’état des lieux d’entrée sont fixes et correspondent à 3 €/m2/SHAB. Par exemple, pour un logement de 50 m2, l’agence pourra demander 150 € au locataire. Ils sont payés à part des honoraires de location. Le locataire devra donc procéder à deux versements, le premier lors de la signature du bail pour le règlement des frais d’agence, le second après l’état des lieux. Le professionnel ne peut imposer un paiement unique ou anticipé. Le montant imputé au locataire ne peut excéder celui facturé au bailleur. Seul l’état des lieux d’entrée peut donner lieu à une facturation. Il est interdit de faire payer la réalisation de l’état des lieux de sortie, sauf s’il est effectué par huissier suite à une carence des parties, c’est-à-dire lorsque les parties ne parviennent pas à dresser un état des lieux (obstruction du bailleur ou du locataire par exemple).

Les frais d’agence et d’état des lieux sont calculés en fonction de la surface habitable du logement. Il ne s’agit pas de la superficie Loi Carrez, laquelle se calcule différemment. À titre d’exemple, une mezzanine n’est pas prise en compte dans la surface habitable mais c’est avec la loi Carrez.