Les travaux emportant modification du règlement de copropriété quant à la jouissance d’une partie commune spéciale relèvent de la majorité de l’article 26 et ne peuvent donc être autorisés par le juge.

Cass., 3ème civ., 16 novembre 2023, n° 22-18.908.

Le juge peut-il ordonner la réalisation de travaux lorsque l’assemblée générale s’y refuse ? L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque l’assemblée générale refuse d’autoriser un copropriétaire qui, conformément à l’article 25 al. b, demande à réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ledit copropriétaire peut être autorisé à réaliser les travaux demandés, dès lors qu’ils constituent une amélioration. Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations en question. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. L’exemple type de cette procédure est l’installation d’un ascenseur demandée par un ou plusieurs copropriétaires et qui est rejetée par l’assemblée générale. On notera que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 fixe notamment deux conditions, la première concernant la majorité à laquelle les travaux doivent être votés, à savoir celle de l’article 25, la seconde relative à leur nature même puisqu’il doit s’agir de travaux d’amélioration.

En l’espèce, un copropriétaire avait sollicité une autorisation de l’assemblée générale pour réaliser des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ainsi que son aspect extérieur. Suite au refus opposé par l’assemblée, une action est intentée par le demandeur afin que le tribunal prescrive les travaux sollicités. Or, tant les juges d’appel que la Cour de cassation vont rejeter la demande au regard de la nature même des travaux en question. Ceux-ci étaient effectivement très importants et impliquaient une ouverture et un droit de passage sur la cour, nécessitant de modifier le règlement de copropriété quant à la jouissance d’une partie commune spéciale d’un bâtiment. Par ailleurs, les juges ont constaté « que l’emprise de la rampe d’accès dans la cour était importante, rendant probablement nécessaire de consolider la dalle, que la rompe empêchait la sortie sur cour de l’appartement du rez-de-chaussée, condamnait le siphon d’évacuation des eaux de pluie sur la cour, et nécessitait le déplacement de la fontaine, et qu’une partie de l’édicule servant à la ventilation du garage devrait être supprimée ». Or, de tels travaux ne relèvent pas de la majorité de l’article 25 mais de l’article 26 dans la mesure où ils affectent les modalités de jouissance des parties communes. De fait, l’une des conditions visées par l’article 30, à savoir la nécessité que ces travaux relèvent de la majorité de l’article 25, n’étant pas respectée, le juge ne pouvait pas les autoriser.