En l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.

Cass., 3ème civ„ 25 janvier 2024, n° 22-22.758.

Tout copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit au préalable obtenir l’autorisation de l’assemblée générale conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, les conséquences peuvent être importantes, comme cette décision le démontre. En l’espèce, un copropriétaire situé en rez-de-chaussée se plaignait d’infiltrations d’eau provenant de la terrasse située à l’étage supérieur et appartenant à une société, copropriétaire également. Suite à une expertise, il entreprend une action afin de faire condamner le syndicat et ladite société aux travaux de remise en état de la terrasse. Or, en parallèle, la société visée par l’action demande que le copropriétaire subissant les infiltrations supprime les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables et à remettre ainsi les lieux en conformité avec le règlement de copropriété. Une demande assez extrême car cela aboutira à supprimer également la terrasse dont la société bénéficie.

La Cour d’appel a rejeté la demande arguant que l’extension litigieuse avait été construite précisément par les deux copropriétaires concernés, sur la part de jardin attribuée en jouissance privative au lot situé au rez-de-chaussée, afin que l’un bénéficie d’une extension en parties habitables, et l’autre d’une terrasse. Demander la démolition de l’ouvrage aboutirait donc, selon les juges, à rompre unilatéralement l’accord des deux parties sur cette construction. La Cour de cassation censure la décision : en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété. Ainsi, un copropriétaire n’a pas à démontrer le préjudice qu’il subit du fait d’une construction non autorisée, son intérêt à agir résultant précisément de la violation du règlement de copropriété. Le copropriétaire du lot situé en rez-de-chaussée devra donc procéder à la démolition des murs et de l’extension de son logement. Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle qu’aucun accord d’un ou plusieurs copropriétaires ne permet de passer outre l’autorisation de l’assemblée.