La France vieillit. 21 millions de personnes auront plus de 65 ans en 2030. Ce changement aura un impact sur le logement social et sur le cadre de vie des locataires. Le conseil social de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) étudie les pistes pour accompagner au mieux cette transition démographique.

Identifier les locataires fragiles

Le conseil social de l’USH est une instance publie une note annuelle sur les grands enjeux des HLM, avec des recommandations à l’attention des bailleurs et des pouvoirs publics. La CLCV participe à ces travaux au sein du collège des locataires. C’est l’occasion d’échanger nos points de vue et positions avec l’ensemble du secteur. Cette année, le sujet choisi est le vieillissement. La part des plus de 65 ans ne cesse de croître (12 % en 1970, 20 % aujourd’hui, et potentiellement 30 % d’ici 2070 d’après l’Insee).

Ce changement démographique aura des conséquences sur la manière dont le logement, notamment social, doit être conçu.

Les équipements tels que les baignoires, des meubles en hauteur, et même des escaliers, sont inadaptés aux personnes âgées en perte de mobilité. Il en est de même pour les personnes souffrant de maladies chroniques, ayant des troubles de la vision, ou qui nécessiteront plus tard un accompagnement médical quotidien.

En 2023, 30,4 % des locataires du parc social ont plus de 60 ans et cette proportion devrait croître de 40 % en 2040. Beaucoup de locataires âgés sont aussi confrontés à l’isolement (67 % des locataires HLM de plus de 65 ans vivent seuls, contre 49 % dans le secteur privé).

Ils sont 24 % à vivre sous le seuil de pauvreté, contre 9 % pour l’ensemble de la population, alors que le coût d’un EHPAD est très élevé (2310 par mois en moyenne). Ils habitent plus souvent en zones détendues, où l’accès aux services publics est de plus en plus difficile. Or la majorité des personnes concernées souhaite rester vivre à leur domicile. Il est donc important d’adapter les logements aux besoins actuels et à venir.

Après ce constat, le conseil social de l’USH propose plusieurs mesures. Il importe d’abord d’identifier, dès l’état des lieux, les logements qui nécessiteront des travaux d’adaptation selon les ménages. Ainsi, pour les personnes entre 45-59 ans, les bailleurs devront anticiper les travaux et mobiliser leurs équipes pour répondre aux demandes des locataires. Cette stratégie doit créer une politique de services à la personne dédiée, avec un accompagnement renforcé pour que chacun bénéficie du soutien requis.

Cela passe par exemple par la baisse du non-recours aux aides (APL, assurances retraites, assurance vieillesse), une plateforme téléphonique pour des conseils ou des urgences, ou un contact régulier pour éviter l’isolement. Il est aussi recommandé de développer des espaces communs pour les résidences ayant une forte proportion de personnes âgées, en mettant à disposition des salles de convivialité avec des activités et animations pour créer du lien entre les résidents.

Vers un autre modèle du logement social

Si le vieillissement concerne tout le monde, les réponses nécessaires varient. Cette compétence relève surtout de l’État mais depuis plusieurs années, ce dernier transfère les coûts requis vers d’autres acteurs (collectivités locales, associations, et maintenant bailleurs sociaux). À ce jour, il n’existe pas de financement dédié au vieillissement.

Le conseil social de l’USH recommande la mise en œuvre d’une convention entre l’État et les bailleurs sociaux, pour fixer un calendrier des travaux à entreprendre et des objectifs d’adaptation des logements sociaux à la perte d’autonomie. Un modèle économique dédié doit être mis en place, afin de financer les constructions de nouveaux logements adaptés avec un cahier des charges suffisamment précis. Pour les locaux communs, le conseil préconise des partenariats avec des acteurs spécialisés pour accompagner les ménages et garantir les animations dans ces lieux. Cette logique partenariale doit aussi se développer avec les collectivités locales, les médecins, les associations, voire des entreprises. L’objectif serait alors de coordonner les efforts et les programmes en cours (label « Ville amie des aînés », contrats de territoires).

Les bailleurs sociaux doivent contribuer à cet effort directement.

Désormais, un tiers des demandes de changements de logements sociaux chez les plus de 65 ans est motivé par l’inadaptation du logement au handicap. Cette situation fait écho à l’absence de stratégie concernant les logements adaptés comme le soulignait l’étude de l’Ancols (cf. InfoHLM 122). Le conseil appelle à un financement des travaux sur le modèle de Ma Prime Adapt’réservée au logement privé, avec un accompagnement par des experts (ergonomes et ergothérapeutes), ainsi qu’à une modification des plans stratégiques de patrimoine pour fixer pour chaque bailleur les objectifs de travaux dans le temps avec les budgets nécessaires. La procédure de mutation doit également être simplifiée pour favoriser l’accès au logement adapté.