Que ce soit en demande ou en défense, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice, sous réserve d’une autorisation de l’assemblée générale pour éviter des actions inconsidérées, une action devant les tribunaux représentant un coût qui peut s’avérer important. Cependant, en cas d’urgence, il peut intervenir de sa propre initiative.

L’auteur de l’action en justice

Il appartient au syndic de représenter le syndicat en justice, tant en demandant qu’en détendant (art. 15 et 18 Loi du 10 juillet 1965).

Un membre du conseil syndical, voire un simple copropriétaire, ne peut donc représenter la copropriété devant un tribunal. Il existe toutefois une exception. Ainsi, le président du conseil syndical peut être habilité par l’assemblée générale pour agir au nom du syndicat contre le syndic, en cas de carence ou d’inaction de celui-ci. De même, si la copropriété est en difficulté, les actions en justice seront, le cas échéant, intentées par l’administrateur provisoire. Mais en dehors de ces hypothèses, le syndic est seul habilité à agir en justice au nom du syndicat.

L’autorisation préalable du syndic

Conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sons y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ». La résolution est votée à la majorité de l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Cependant, certaines actions devant être intentées rapidement, le syndic n’a pas besoin de solliciter une autorisation dans les cas suivants :

• – les actions en recouvrement de créance (impayés d’un copropriétaire par exemple) ;
• – la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée, à l’exception de la saisie immobilière, laquelle nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale ;
• – les mesures conservatoires (déclaration de créance…) ;
• – l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques ;
• – les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés (demande de remise en état des lieux lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans autorisation affectant les parties communes…) ;
• – les demandes en vue de défendre aux actions intentées contre le syndicat ;
• – la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire ;
• – la désignation d’un expert lorsqu’un plan de sauvegarde est nécessaire.

À ces cas visés par les textes, la jurisprudence en a rajouté un autre, à savoir la possibilité de mettre en oeuvre une voie de recours (appel ou pourvoi en cassation par exemple). Les juges considèrent en effet que le pouvoir que le syndic tient de la loi pour représenter le syndicat en justice comporte celui de faire appel ¹. Mais, en dehors de ces hypothèses, limitativement énumérées, l’autorisation préalable de l’assemblée générale est obligatoire. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

La résolution habilitant le syndic

L’autorisation accordée doit être suffisamment précise et n’être délivrée qu’à l’encontre de personnes expressément nommées en vue d’un objet déterminé ². L’assemblée générale ne peut ainsi autoriser par anticipation le syndic à agir contre un copropriétaire non désigné ³.

Dans le même registre, la résolution qui autorise le syndic à agir pour la réparation de désordres doit préciser la nature de ces derniers ⁴. Cependant, aucune formule sacramentelle n’est imposée dans la rédaction de la résolution dès lors que la mission du syndic est suffisamment claire et précise ⁵.

Le fait de définir un objet dans la résolution empêche le syndic d’aller au-delà. Cependant, des résolutions aux termes très généraux ont été validées. À titre d’exemple, a été jugée valant autorisation d’agir en justice la décision d’une assemblée de donner au syndic tous pouvoirs pour qu’il prenne toutes dispositions pour apporter des solutions aux problèmes de construction ⁶. Lorsque la copropriété ne comporte pas de syndicats secondaires malgré la pluralité de bâtiments, l’autorisation doit émaner de l’assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires, quand bien même l’autorisation permettrait-elle d’agir contre un copropriétaire de l’un des bâtiments ⁷.

Conséquences du défaut d’autorisation

L’absence d’autorisation ou une autorisation irrégulière entache l’intégralité de la procédure. Des conséquences donc assez radicales qui nécessitent de reprendre l’action depuis le début. Un tempérament existe néanmoins, la situation pouvant être régularisée en cours d’instance. Ainsi une assemblée générale peut-elle ratifier a posteriori les actions intentées par le syndic sans autorisation ⁸. De même, l’habilitation est-elle susceptible d’intervenir durant l’instance d’appel avant que la cour ne statue ⁹.

Malgré cela, le contentieux tournant autour de la régularité de l’autorisation accordée demeure important, le but étant de faire échouer l’action pour un motif purement procédural. C’est pourquoi les textes ont été légèrement modifiés afin de limiter cette possibilité. Ainsi, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 a-t-il été modifié en 2019, et précise désormais que « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

De fait, la partie adverse ne peut plus invoquer une irrégularité dans l’autorisation du syndic à ester en justice, cet argument ne pouvant être soulevé que par un copropriétaire. On peut toutefois s’interroger sur l’intérêt d’agir en nullité dans une telle hypothèse, à moins naturellement d’être concerné par la procédure.

• 1 Cass. 3ème civ., 9 juil. 1985.
• 2 Cass. 3ème civ., 3 déc. 2002.
• 3 Cass. 3ème civ., 26 sept. 2007, n° 06-11.191.
• 4 Cass. 3ème civ., 11 janvier 1995, n° 92-21.668.
• 5 CA Paris, 10 février 2000.
• 6 Cass. 3ème civ., 23 novembre 1983.
• 7 CA Paris, 8 décembre 2005.
• 8 Cass. 3ème civ., 1er février 1983.
• 9 Cass. 3ème civ., 17 avril 1984.