La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a modifié quelque peu les modalités de réalisation des travaux d’économie d’énergie en copropriété. Elle a rétabli les assemblées de rattrapage et facilité la possibilité, pour un copropriétaire, de réaliser, à ses frais, de tels travaux.

Rétablissement de rassemblée générale de rattrapage

La loi « Habitat dégradé a inséré au sein de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 un nouvel alinéa ainsi rédigé : « Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24. » Une disposition qui est loin de constituer une nouveauté.

En effet, avant l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019, lorsqu’une résolution relevant de la majorité de l’article 25 ne recueillait pas le tiers des voix du syndicat, empêchant ainsi le recours à toute passerelle de majorité, il était possible d’organiser une nouvelle assemblée portant précisément sur la même résolution et de la voter directement à la majorité de l’article 24. La seule contrainte était d’organiser cette nouvelle assemblée dans les trois mois qui suivent la première.

L’ordonnance de 2019 a supprimé ce dispositif, peu usité en pratique, ses auteurs estimant que le vote par correspondance et la participation à distance aux assemblées générales le rendaient superflu. Malheureusement, les assemblées générales n’ont nullement bénéficié d’un surcroît de participation malgré ces nouvelles mesures au point que certaines copropriétés ont pu se retrouver sans syndic, faute d’un nombre suffisant de participants pour actionner la passerelle de l’article 25-1. C’est sans doute pour pallier cet inconvénient (et également pour se mettre raccord avec d’anciennes déclarations ministérielles sur le sujet) que la loi a réintroduit le mécanisme de l’assemblée générale de rattrapage, mais uniquement pour les travaux d’économie d’énergie et les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives visés à l’article 25 al. f de la loi du 10 juillet 1965. On pourra éventuellement regretter que cette faculté soit limitée à ces seuls travaux : il aurait pu être intéressant, afin d’éviter précisément des problèmes de gestion, de l’étendre à certaines résolutions, telle la désignation du syndic ou des conseillers syndicaux, voire à la généraliser, rétablissant ainsi le dispositif dans sa version antérieure à l’ordonnance de 2019.

Travaux d’économie d’énergie réalisés par un copropriétaire portant sur les parties communes

En parallèle du rétablissement partiel de l’assemblée générale de rattrapage, un nouvel article 25-2-1 a été inséré au sein de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci dispose : « Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, a sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou ne fassent pas l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

À cette fin, le ou les copropriétaires demandeurs notifient au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

L’assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévues aux articles 25 et 25-

1. La convocation d’une éventuelle nouvelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.

Jusqu’à la réception des travaux, le ou les copropriétaires mentionnés au premier alinéa du présent article exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d’ouvrage ».

Un copropriétaire peut ainsi réaliser des travaux d’économie d’énergie, à ses frais, portant sur les parties communes. De prime abord, on peut s’interroger sur l’opportunité d’une telle mesure permettant à la collectivité de bénéficier d’une amélioration énergétique sans en supporter le coût. Assurément, la situation visée est celle du lot situé sous des combles et sur lesquels un copropriétaire peut directement procéder à une isolation. Il n’est pas rare en effet de voir certains propriétaires préférer réaliser eux-mêmes de tels travaux, notamment afin d’améliorer la valeur vénale de leur bien dans l’optique d’une vente future, plutôt que d’attendre un hypothétique vote de l’assemblée générale, lequel n’interviendra de toute façon que tardivement. Mais il n’en demeure pas moins que le texte peut potentiellement s’appliquer à un logement situé sous une toiture- terrasse. Il ne faudrait donc pas qu’en assemblée générale, certains refusent de lancer des travaux d’économie d’énergie au motif qu’ils pourraient être réalisés par le propriétaire du lot situé à l’étage inférieur. L’observation est également valable pour les travaux d’isolation des planchers bas, notamment les caves pour les lots en rez-de-chaussée. L’ironie serait que cette mesure, conçue comme un moyen d’accélérer la réalisation de travaux d’économie d’énergie, n’aboutisse finalement à l’effet inverse.

Concernant la nature des travaux, ceux-ci sont limités à l’isolation thermique de la toiture ou du plancher. Une problématique pourrait survenir s’ils sont couplés à d’autres opérations, une étanchéité de la toiture par exemple, situation non-visée par les textes. Il faudra donc que ce point soit abordé en assemblée générale, dans une résolution spécifique. Le coût de l’étanchéité sera ensuite partagé par les copropriétaires en fonction de la grille de répartition des charges définie par le règlement de copropriété. À ceci près qu’un refus pourrait remettre en cause la réalisation des travaux d’isolation par le demandeur. L’autorisation est votée à la majorité de l’article 25.

Par ailleurs, on notera qu’en cas de seconde assemblée générale, le copropriétaire demandeur en supportera seul les frais. Enfin, si le copropriétaire demandeur assume seul la responsabilité des travaux jusqu’à leur réception, les ouvrages construits constitueront par la suite des parties communes, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sauf clauses particulières du règlement de copropriété.