Tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes ; il ne peut refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de délibérations de l’assemblée générale. Cass. 3ème civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.597.

Prévue à l’article 1219 du Code civil, l’exception d’inexécution permet à une partie au contrat de refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, dès lors que l’autre partie n’exécute pas la sienne et à la condition que cette inexécution soit suffisamment grave. Simple sur son principe, l’application de l’exception d’inexécution se pose néanmoins dans le domaine de la copropriété.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait divisé son lot en deux parties et rétrocédé l’un des lots nouvellement créés au syndicat, le tout avec l’autorisation de l’assemblée générale.

Or, si la modification du règlement de copropriété est actée, le syndic n’y a pas procédé de sorte que le copropriétaire en question demeure toujours, au regard de ce document, propriétaire des deux lots en question. Celui-ci demande alors à ne pas avoir à s’acquitter des charges correspondantes, invoquant une négligence du syndic n’ayant pas exécuté les résolutions de l’assemblée générale. Si les juges d’appel lui ont donné raison, la Cour de cassation censure l’arrêt.

Dans la mesure où le syndic doit exécuter les clauses du règlement de copropriété, et le copropriétaire étant toujours propriétaire du lot litigieux, il demeure tenu au paiement des charges y afférentes. Sur ce point, il aurait peut-être été plus opportun d’engager une action en responsabilité du syndic pour négligence et de lui réclamer le remboursement des charges versées en raison de la non-exécution des décisions de l’assemblée générale plutôt que de s’abstenir de payer ses charges.