En copropriété, le syndic joue un rôle central dans la gestion des litiges et des actions en justice. Cependant, pour agir au nom des copropriétaires, il doit être expressément habilité par un vote en assemblée générale. Que se passe-t-il si le syndic engage une action sans cette habilitation ? Quels sont les recours possibles ?

1 L’habilitation du syndic : Une obligation légale

Pour représenter la copropriété devant un tribunal, le syndic doit obtenir une autorisation préalable des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Cette règle est prévue par la loi du 10 juillet 1965 (article 18) et vise à protéger les copropriétaires contre des actions judiciaires non souhaitées.

Points clés :

• Le vote doit être précis (mentionner l’objet du litige).
• Une simple délégation de pouvoir générale ne suffit pas.
• L’absence d’habilitation peut entraîner l’irrecevabilité de l’action en justice.

2 Les risques d’un syndic non habilité

Si le syndic engage une procédure sans l’accord des copropriétaires, les conséquences peuvent être graves :

• Nullité de la procédure: Le tribunal peut rejeter la demand
• Responsabilité du syndic: Il pourrait engager sa responsabilité civile.
• Frais inutiles: La copropriété risque de payer des frais de justice pour rien.

Exemple : Un syndic qui attaque un constructeur pour des vices cachés sans vote préalable pourrait voir son action annulée.

3 Que faire si le syndic agit sans autorisation ?

Si vous constatez qu’une action a été engagée sans habilitation, plusieurs solutions existent :

✔ Demander l’annulation de la procédure (en soulevant l’exception d’irrecevabilité).

✔ Saisir le tribunal pour faire constater l’illégalité de l’action.

✔ Voter en AG une ratification a posteriori (si les copropriétaires approuvent l’action).

Conseil : 

“Toujours vérifier que le syndic a bien été mandaté avant toute action en justice. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en copropriété.”

4 Comment prévenir les litiges ?

Pour éviter les problèmes, il est essentiel de :

• Lire attentivement les résolutions proposées en AG.
• Exiger un vote clair avant toute action judiciaire.
• Consulter un expert en cas de désaccord.

Conclusion
Le défaut d’habilitation du syndic peut compromettre une action en justice et exposer la copropriété à des risques financiers. Pour agir en toute sécurité, la transparence et le respect des procédures légales sont indispensables.

5 Rôle des Copropriétaires et du Conseil Syndical

En tant que copropriétaires , il est essentiel de :

• Vérifier l’ordre du jour des AG : La question de l’habilitation doit y être explicitement mentionnée.
• Voter la résolution d’habilitation en connaissance de cause, en comprenant l’objectif de l’action.
• Pour les membres du conseil syndical, veiller à ce que le syndic respecte cette obligation d’habilitation avant toute action en justice.

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