Accompagnement des locataires face à la crise énergétique
Accompagnement des locataires face à la crise énergétique
La crise énergétique actuelle, dans un contexte de forte inflation sur l’ensemble des produits de première nécessité, a un impact important sur la capacité des locataires à payer leur loyer et leurs charges. Plusieurs dispositifs existent pour accompagner les locataires du mieux possible et éviter les situations de dettes locatives.
1 Bouclier tarifaire gaz et électricité en habitat collectif
a)Qu’est-ce que le bouclier tarifaire ?
Le bouclier tarifaire est un dispositif mis en place par le Gouvernement depuis novembre 2021 afin de limiter les hausses des prix du gaz et de l’électricité.
Le bouclier tarifaire individuel gèle les tarifs règlementés de vente gaz (TRVg, tarifs historiques également appelés B1) du gaz.
Le bouclier tarifaire était réservé aux logements individuels, car les bailleurs sociaux et les copropriétés n’ont plus accès aux TRV depuis la loi Climat de 2019. En effet, les bailleurs sont considérés comme des entreprises, et un tarif réglementé est considéré comme une aide d’Etat depuis 2017 suite à une décision du Conseil d’Etat. Le bouclier tarifaire individuel n’était donc pas applicable.
Sous la pression de la CLCV et des nombreux témoignages de locataires, le bouclier tarifaire a été prolongé à l’habitat collectif en février 2022 (avec effet rétroactif à novembre, à la suite du décret du 9 avril 2022). Il vise le même objectif : limiter les hausses des prix de l’énergie (gaz, électricité, chauffage urbain).
b) Comment fonctionne le bouclier tarifaire collectif ?
Le bouclier tarifaire en habitat collectif est un dispositif spécifique impliquant les fournisseurs d’énergie, les bailleurs, les locataires ou copropriétaires et l’Etat.
En individuel, le fournisseur d’énergie effectue l’ensemble de la démarche auprès de l’Etat. Le locataire ou le propriétaire n’a rien à faire et bénéficie directement de la protection du bouclier sur sa facture d’électricité et/ou de gaz.
En collectif, le système est plus complexe afin de ne pas être considéré comme une aide d’Etat. Voici la chronologie de la demande d’aide :
- – Le bailleur social (ou le syndic de copropriété) atteste sur l’honneur avoir besoin d’une aide concernant les factures d’énergie auprès de son fournisseur (Engie, EDF, Total, etc.)
- – Le fournisseur calcule le montant de l’aide en fonction des consommations d’énergie et la transmet à l’Agence de services et de paiement de l’État.
- – L’Agence instruit la demande et verse l’aide au fournisseur. Elle peut vérifier si l’aide correspond bien à la demande.
- – Le fournisseur d’énergie reverse l’aide au bailleur (ou au syndic) dans un délai de 30 jours
- – Le bailleur (ou syndic) informe les occupants (locataires et/ou copropriétaires) de la réception de l’aide et l’impute sur les charges sous forme de recalcul des provisions ou lors de la régularisation annuelle.
Il faut compter entre 3 et 4 mois entre la demande d’aide et son versement auprès des locataires.
c) Quel est le montant de l’aide du bouclier tarifaire gaz ?
Le calcul de l’aide du bouclier tarifaire en habitat collectif est assez complexe.
Elle se base sur le calcul des tarifs règlementés de gaz par la Commission de Régulation de l’Energie (CRE). Le régulateur calcule chaque mois le niveau des tarifs règlements en fonction des marchés de l’énergie (TTF néerlandais et PEG européen). Le niveau du TRV est publié à la fin de chaque mois sur le site de la CRE :
Entre novembre 2021 et décembre 2022, le TRV gaz était gelé à 64,90 euros du MWh, hors taxe.
La formule de calcul de l’aide en 2022 était la suivante :
TRV non gelé (en fonction du mois de la demande d’aide) – TRV gelé (soit 64,90 euros du MWh)
Une aide demandée en septembre 2022 était par conséquent de :
158,70 euros du MWh – 64,90 euros du MWh = 93,80 euros du MWh (hors taxe)
L’aide est donc variable selon la date de la demande. Elle ne peut être plus forte que le TRV gelé. Le prix minimum est donc désormais de 64,90 euros du MWh hors taxe) en 2022.
Beaucoup de bailleurs ont souscrits des contrats à prix fixe très attractifs entre 2018 et 2020, avec un prix moyen autour des 20 euros du MWh (Paris Habitat, 17 euros du MWh). Ce prix était historiquement bas. Il y aura donc automatiquement une hausse, ici justifiée, des charges d’énergie (chauffage, électricité, etc.) pour les locataires en habitat collectif, indépendamment du bouclier tarifaire.
Jusqu’à juin 2022, nous ne constations pas de difficulté particulière concernant le bouclier tarifaire collectif.
A partir de juillet 2022, une quinzaine de bailleurs sociaux (notamment en régions Ile-de-France, Grand-Est et Hauts-de-France), ont choisi, non sans contrainte de la part des fournisseurs d’énergie et du marché de gros, de renouveler leur contrat d’énergie. Les prix du marché étaient alors au plus haut entre juillet et décembre 2022, pouvant atteindre dans des très rares cas jusqu’à 400 euros du MWh. On parle de contrats chers. Le bouclier tarifaire 2022 ne couvre alors pas assez pour protéger les locataires. La CLCV a fait pression, avec l’USH, sur le gouvernement pour apporter une aide complémentaire.
Par exemple, pour un contrat cher à 200 euros du MWh, avec une demande d’aide en mars 2023 (TRV non gelé de février 2023 : 136,80 euros du MWh), l’aide sera la suivante :
– (136,80 – 77,90) + 75% (200-1,3*136,80) = 75,52 euros du MWh, hors taxe
Le prix du gaz pour le locataire sera donc de 200-75,52 = 124,48 euros du MWh
L’aide aurait été avec l’ancien calcul de 58,90 euros du MWh seulement et le coût pour les locataires de 141,10 euros du MWh.
d) Quel est le montant de l’aide pour le bouclier tarifaire électricité ?
L’électricité est apparue tardivement comme un problème en habitat collectif. Comme le gaz, l’électricité a subi la volatilité des marchés, car dépendante du dernier kWh produit (souvent du gaz). Les prix ont donc explosé, passant de 50 euros du MWh à presque 1000 euros du MWh.
Si les logements individuels et la consommation d’électricité individuelle bénéficient directement du bouclier tarifaire, ce n’était pas le cas de l’électricité des parties communes et du chauffage collectif électricité (les planchers chauffants par exemple). Le gouvernement a annoncé en septembre 2022 un bouclier tarifaire électricité similaire au gaz, avec une publication avant la fin de l’année.
Depuis le 31 décembre 2022, une aide spécifique similaire au bouclier tarifaire gaz est mise en œuvre, avec application rétroactive pour le second semestre 2022. Le calcul est similaire au gaz, mais avec quelques spécificités.
Pour 2022, l’aide est plafonnée à 130 euros du MWh selon la formule de calcul suivante :
– 70% (Tarif – TRV gelé) + 75% (Tarif – 1,3*TRV non gelé)
Cette aide n’est possible que pour les contrats signés entre juillet 2022 et décembre 2022.
Pour 2023, l’aide est un peu meilleure :
– 100% (Tarif réel – TRV gelé) + 75% (Tarif réel – 1,3*TRV non gelé)
L’objectif est de se rapprocher des « Tarifs bleus option base résidentiels », sans aller au-delà. Les délais de versement de l’aide sont identiques au gaz, d’après l’USH et le Ministère de la Transition Énergétique.
Des négociations sont en cours entre le Gouvernement et les fournisseurs d’énergie afin d’assurer un prix plafond de 280 euros du MWh pour le gaz de manière rétroactive. Nous n’avons pas d’information spécifique pour le moment sur l’avancée de ces négociations.
Depuis le 31 décembre 2022, le bouclier tarifaire gaz en habitat collectif dispose d’une nouvelle formule de calcul d’aide :
– (TRV non gelé – TRV gelé) + 75% (Tarif réel – 1,3*TRV non gelé)
Ce mode de calcul permet une meilleure prise en compte des tarifs réellement payés par les locataires.
Depuis janvier 2023, le TRV gaz gelé a augmenté de 15%, et est donc à 77,90 euros du MWh, hors taxe.