Les cotisations issues du fonds de travaux sont appelées au même rythme que le budget prévisionnel et ne sont pas réparties à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Cass. 3ème civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758

Le fonds de travaux a pour objectif de permettre aux copropriétaires de constituer une épargne en vue de faire face aux travaux importants, non encore décidés. Pour ce faire, il est abondé par une cotisation acquittée par tous les copropriétaires et dont le montant minimum est de 5 % du budget prévisionnel. Toutefois, si l’assemblée générale a adopté tout ou partie d’un plan pluriannuel de travaux, le taux ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et à 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2-1 Loi du 10 juillet 1965). Le montant de cette cotisation est appelé auprès des copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (art. 10 Loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, une copropriété comportant plusieurs bâtiments a mis en place le fonds de travaux et a voté un taux de cotisation de 5 %. Celle-ci est alors appelée en fonction des tantièmes généraux. Un copropriétaire décide de contester cette répartition, laquelle l’oblige, d’une part, à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun n’ayant aucune utilité pour lui et, d’autre part, à supporter des dépenses afférentes aux autres bâtiments que celui au sein duquel il détient un lot. Les juges d’appel ont débouté le copropriétaire de sa demande et la Cour de cassation en fait autant. En effet, il ne faut pas confondre les modalités d’appel de fonds des cotisations avec leur affectation.

Il ressort des articles 10 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les cotisations du fonds de travaux sont appelées auprès des copropriétaires selon leurs charges générales et aux mêmes modalités que les appels de fonds du budget prévisionnel, c’est-à-dire selon la temporalité de ces dernières, chaque trimestre le plus souvent.

De fait, le copropriétaire contestant les appels de fonds relatifs à la cotisation du fonds de travaux ne pouvait qu’être débouté. Toutefois, ce litige soulève une question, à savoir l’utilisation du fonds de travaux lorsque la copropriété comporte des parties communes spéciales. En effet, les cotisations étant calculées sur les charges générales, n’y a-t-il pas un risque de voir des copropriétaires non concernés par des travaux y participer financièrement dès lors que l’assemblée générale décide d’affecter tout ou parties des sommes constituant le fonds de travaux ? C’est pour éviter cette problématique que la loi ELAN de 2018 a modifié la loi du 10 juillet 1965 afin que soit précisé que l’affectation des « doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges ».