La faute de la victime ne peut exonérer la responsabilité du syndicat des copropriétaires que si elle est à l’origine de son entier préjudice de jouissance.

Cass., 3ème civ., 15 juin 2023, n° 22-16.155

Le défaut d’entretien d’un vide-sanitaire, partie commune, avait entrainé la dégradation du plancher d’un lot privatif. L’assemblée générale a alors mandaté le conseil syndical pour choisir un devis afin de procéder aux travaux nécessaires.

Toutefois, le copropriétaire du lot en question était également membre du conseil syndical et aucun accord n’a pu être trouvé pour désigner une entreprise. La situation a de fait trainé et l’intéressé a alors engagé la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Les juges d’appel ont rejeté la demande au motif que le copropriétaire victime était membre du conseil syndical et que les retards dans le choix de l’entreprise lui étaient, du moins en partie, imputables. La Cour de cassation censure la décision au motif que les juges n’ont pas caractérisé la faute exclusive du copropriétaire dans le retard des travaux et le préjudice subi.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des troubles et désordres ayant pour origine une partie commune. Si la faute de la victime peut exonérer totalement ou partiellement cette responsabilité, encore faut-il que le comportement fautif soit pleinement caractérisé. Or, dans cette affaire, les juges d’appel n’avaient pu déterminer si le retard dans la réalisation des travaux était imputable au copropriétaire dont le lot subissait des désordres.

Surtout, la Cour de cassation fait référence à « l’entier préjudice » subi par la victime. La faute de celle-ci ne serait donc exonératoire de responsabilité du syndicat que si elle est exclusivement à l’origine des troubles subis. En l’espèce, il aurait alors fallu démontrer par exemple que le copropriétaire en question s’était opposé systématiquement et sans raison à tous les devis présentés et que son comportement d’obstruction était la cause exclusive du retard dans la réalisation des travaux.