La réduction à la somme des voix des autres copropriétaires du nombre des voix d’un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieures à la moitié ne s’applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains. Peu importe que l’usufruitier soit identique dès lors que les nus propriétaires sont différents. La désignation d’une même personne comme mandataire commun chargé de les représenter est sans incidence sur les quotes-parts de parties communes.

Cass., 3ème civ., 25mai 2023, n° 22-14.180

Afin d’éviter qu’un copropriétaire majoritaire ne puisse imposer son vote, il est prévu une règle automatique de diminution des voix à la somme de celles détenues par les autres copropriétaires composant le syndicat. A titre d’exemple, celui qui détiendrait 600 / 1 000èmes verrait ses voix ramenées à 400 / 1 000èmes (1 000 – 600). Il faudrait ainsi qu’un ou plusieurs copropriétaires (selon la majorité requise), votent dans le même sens que la personne majoritaire pour que la résolution soit adoptée.

En l’espèce, une SCI détenait plus de la moitié des quotesparts de parties communes. Pour des raisons patrimoniales, elle a cédé à chacun des quatre enfants du gérant la propriété de lots, avec réserve d’usufruit. Nous avons donc une société civile qui a l’usufruit de plusieurs lots représentant, au total, plus de la moitié des quotes-parts des parties communes, mais dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes.

Lors de l’assemblée générale, la SCI est représentée par un mandataire d’intérêt commun. Suite à différents votes, un copropriétaire assigne le syndicat en annulation des résolutions en question au motif que la SCI ayant plus de la moitié des voix, elles auraient dû faire l’objet d’une diminution.

Tant les juges d’appel que la Cour de cassation vont rejeter la demande effectuée.

En effet, la diminution des voix du copropriétaire majoritaire ne s’applique que si les lots concernés sont entre les mains d’un seul et unique copropriétaire. Or, en l’espèce, les lots de la SCI ont été répartis entre quatre personnes, aucune ne détenant individuellement plus de la moitié des quotes-parts de parties communes. Par ailleurs, la réserve d’usufruit effectuée au profit de la SCI ne peut en aucun cas s’analyser comme un droit de propriété. De même, les juges écartent l’argument selon lequel la société était représentée par un mandataire d’intérêt commun, la réduction des voix ne s’appliquant pas au mandataire en tant que représentant.